2011年版_土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税要点

菜梗谭

土地增值税的征税范围
（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
应征土地增值税的情况        不征土地增值税的情况        免征土地增值税的情况
出售国有土地使用权
取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
存量房地产买卖
抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）
单位之间交换房地产（有实物形态收入）
投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资
投资联营后将投入的房地产再转让的
合作建房建成后转让的        房地产继承（无收入）
房地产有条件的赠与（无收入）
房地产出租（权属未变）
房地产抵押期内（权属未变）
房地产的代建房行为（权属未变）
房地产重新评估增值（无权属转移）        个人互换自有居住用房地产
合作建房建成后按比例分房自用
与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业
企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
国家征用收回的房地产
个人转让居住满五年以上的房地产
建造普通标准住宅出售（符合条件）
土地增值税税率（掌握，能力等级2）
土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
增值额与扣除项目金额的比率B        税率        速算扣除系数
B≤50%的部分        30        0
50%＜B≤100%        40        5
100%＜B≤200%        50        15
B＞200%        60        35
土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】
企业情况        转让房地产情况        可扣除项目
房地产开发企业        转让新建房        1．取得土地使用权所支付的金额
2．房地产开发成本
3．房地产开发费用
        最多允许扣除的房地产开发费用
纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的        利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%
内
纳税人不能……或不能……        （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加
5．财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%             取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
非房地产开发企业        转让新建房        1．取得土地使用权所支付的金额
2．房地产开发成本
3．房地产开发费用
4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加
各类企业        转让存量房        1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除此项金额）
2．房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
3．转让环节缴纳的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加
各类企业        单纯转让未经开发的土地        1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（同上）
2．转让环节缴纳的税金

土地增值税应纳税额的计算（注意有无印花税）
第一步，判断可以扣除的项目
第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额
第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数
第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
取得土地使用权   未开发（不可扣）　　　　　　　　　　　　　　     　 销售和视同销售
所支付的金额                                       已售出（可扣）    无偿移交给政府
　　 已开发　　　　　　　　　已完工　　　　　　          产权属全体业主所有
　　　           　　　　　建造总支出　　　 　　　 未售出（不可扣）
　　　　　　　　建造成本           　　　未完工（不可扣）
扣除项目金额=扣除项目的总金额×转让比例
房地产开发企业土地增值税清算（掌握，能力等级2）
要点        主要规定
清算条件        纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况        （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
        主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况        （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
非直接销售和自用房地产的收入确定        将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产        收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
        将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下        不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
土地增值税的核定征收        税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为        （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
清算后再转让房地产        在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
土地增值税税收优惠（能力等级2）
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省可允许单套建筑面积和价格标准浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。
土地增值税纳税申报及纳税地点（熟悉，能力等级1）
合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。按房地产所在地申报。

房产税计税依据与税率（掌握，能力等级２）
计税方法        计税依据        税率        应纳税额
从价        按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定
原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定        年税率1.2%        应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
（这样计算出的是年税额）
从租        租金收入（包括实物收入和货币收入）
以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定        12%        租金收入×12%或4%
        个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）        4%        
房产税的计税依据的几个特殊规定：
1.对投资联营的房产的规定
对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
2.对融资租赁房屋的规定
由承租人在合同约定开始日的次月起（未约定开始日的，在合同签订的次月起），按照房产余值缴纳房产税。（新变化）
3.关于附属设备和配套设施的计税规定：
一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
房产税的税收优惠（熟悉，能力等级1）
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
（五）央行含外管局所属分支机构自用的房产。
（六）经财政部批准免税的其他房产。
房产税的征收管理（熟悉，能力等级1）
（一）纳税义务发生时间
注意时间规定：强调“次月”——经营、取得、取证、出租、出借、建成、验收的次月。只有将原房产用于生产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。
（二）纳税期限、纳税地点和征收机关
房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

城镇土地使用税税收优惠（熟悉，能力等级1）
法定免缴土地使用税：16条，272页-274页
省级税务局确定减免土地使用税的优惠：15条，274页-276页
城镇土地使用税征收管理（熟悉，能力等级1）
按年计算，分期缴纳。使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，新征用耕地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。城镇土地使用税的属地性强。

耕地占用税税收优惠（掌握，能力等级1）
（一）免征耕地占用税：
1．军事设施占用耕地；2．学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
（二）减税
1．铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对以上情形免征或者减征耕地占用税。
2．农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。特殊困难的可以免税。
依照条例规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。
耕地占用税征收管理与纳税申报（了解，能力等级1）
获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。临时占用耕地先纳税，恢复原状后再退税。占地用于农业生产设施的不征收耕地占用税。

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