房地产企业如何控制成本相关问题探讨

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房地产企业如何控制成本相关问题探讨

作者：陕西百事通企业投资集团    史 峰


摘要：对于房地产企业如何控制成本问题引起广泛重视，本文在分析房地产企业成本控制存在问题基础上，对于工程成本和财务成本两个方面问题的解决对策进行分析，最后提出相应的解决对策。
关键词：房地产，控制成本，工程成本，财务成本
1 引言房地产公司成本控制基本上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达70%-80%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小。因此，工程成本控制及财务成本是房地产企业成本控制的关键所在，而且是动态博弈的控制。本文对于房地产企业如何控制成本相关问题进行分析，从工程成本和财务成本两方面进行探讨。
2 房地产企业成本控制存在的问题2.1 工程成本方面
经过九十年代至今的不断改革，我国现阶段的造价管理模式正沿着现代化的方向发展。从总体上说，目前我国造价管理模式是工程建设全过程的管理，但在实际操作中又存在着一些问题。主要有以下几点[1]：(1)我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。(2)工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。(3) 工程造价管理的各阶段相互脱节。投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有效的工程造价管理体系。(4)我国目前的工程造价管理资料收集整理制度不完善。(5) 在市场经济中，由于市场机制的作用和多方面的影响，工程造价的运动变化更快、更复杂。(6) 成本管理意识上的误区，没有真正实现“全员、全过程、全要素”和全方位的360度成本管理。(7)成本管理方式比较落后，忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当。(8)目前的房地产公司难以在短时间内借助于工程量清单和消耗量定额，编制适合本公司的企业定额充分的指导、监督和评价。

2.2 财务成本方面
(1) 大多数房产企业比较重视施工阶段的工程造价成本控制，而不重视财务成本的控制，不把其列入整个项目成本控制的一环。房地产企业应选择合适融资结构，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。(2)房地产行业财务成本发生的周期比较长，要经历施工准备、工程施工、竣工验收、回访保修等多个阶段，而融资成本产生持续的时间会更长。(3) 房地产行业是资金密集型行业，资金发生额度比较大，企业负责人往往习惯于资金的大进大出，不注意平时费用成本的节约。
当然在控制费用成本的同时还要注意开源。实例证明，搞好变更签证的索赔工作，深化经营管理工作，也是降低成本增加企业经济效益的有效途径。在成本的过程控制中，要定期对成本收入与支出进行对比分析，以便从中探索成本节超的原因，纠正对降低项目施工成本的不利因素，提高项目施工成本的降低率。
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