婚前婚后房产婚后“加名”税收政策解析

银河飞雪

2011年7月4日最高人民法院《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)规定：
第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
这条政策的出台，引发了人们对夫妻婚前婚后房屋产权确认的高度关注，为保障婚后财产共有，许多人开始对婚前婚后的产权进行“加名”变更。夫妻婚前婚后离婚房产加名涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税和契税，在此对这些税收政策进行简要分析。
一、契税
财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税[2011]82号）就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策作了明确，规定在“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。我们可以从以下几种情况来分析：一是夫妻婚姻关系存续期间购买的房产。根据《婚姻法》的规定，除非另有书面合同约定，否则该房产均属于夫妻共有财产，因而无论产权证上是谁的名字，此种情况的加名不涉及任何税收问题；二是夫妻一方婚前购置的房产，且登记在一方名下。婚后在产权证上加名，适用该文件的规定，免征契税。夫妻双方婚前都有房产，且登记在双方各自名下，婚后变更为夫妻双方共有，免征契税；三是婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，此种情况下的加名，也免征契税。需要注意的是，只有夫妻关系存续期间，一方房屋、土地变更夫妻共同所有才适用财税[2011]82号文件的规定，如果双方不存在婚姻关系，那么在进行房屋产权变更时， “加名”不享受契税免税税收优惠的。
对于夫妻因离婚发生财产分割，根据国税函[1999]391号，国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》的规定，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
但对离婚后一方将归属于自己的房产无偿赠与行为，则应当对受赠人全额征收契税。
二、营业税
《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
根据这一规定，对夫妻离婚财产分割、夫妻无偿将房产赠与配偶以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的暂免征收营业税。由此可见，夫妻之间的婚后房产“加名”暂免征收营业税。如:丈夫将其名下，无论是婚前还是婚后购置的房产的一定份额以赠与的方式给妻子，按照上述规定暂免征收营业税。
三、个人所得税
财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定，对符合以下情形的房屋产权无偿赠与，当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。因此，将夫妻一方将其自己拥有的房屋产权无偿赠与其配偶行为，暂免征收个人所得税。
根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）第四条规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。但是对个人转让离婚析产房屋所取得的收入，应按规定缴纳个人所得税。
四、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对继承、赠与等无偿转让的房地产，不予征税。因此，对夫妻无偿将房产赠与配偶、夫妻离婚财产分割等无偿转让房地产行为，不征土地增值税。
五、印花税
根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率征印花税。同时对房产证和土地使用证应按权利许可证照每件5元来征收印花税。

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