应明确土地增值税清算中对代收费用的定性

勇者无敌

根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号，以下简称48号文件）的规定，代收费用指县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。

　　对代收费用概念的不同理解产生了两种不同的观点：一种观点是以所开票据的性质为依据。依据实质重于形式的原则，认为凡是县级及县级以上人民政府向房地产开发企业收取的各类费用，都将在房价中体现，均可将其认定为代收费用。

　　另一种观点是以税法上的定义为依据。依据48号文件的规定，可以从两个方面予以解释：一方面，税法上强调的代收费用的征收对象是购房者，房地产开发企业只是受县级及县级以上人民政府的委托，在售房时予以代收，如房地产开发企业代房产局向购房人收取的住宅专项维修资金；另一方面，如果政府文件规定的收费对象是购房者，房地产开发企业为了方便购房者代为办理相关手续而发生的费用也应按代收费用处理，如房屋登记费、房屋买卖契税、土地证费等。

　　笔者认为，房地产开发企业涉及的100多项收费根据房地产的开发阶段进行分类，对于在不同阶段所发生的费用不能简单地以所开具票据的性质作为区分开发成本和期间费用的标准，而应将所发生的费用与开发项目之间的关联性作为划分标准。在房地产开发的前七个阶段，即从房地产立项阶段到房地产施工阶段，在这一期间，实际上都是在为房地产项目的开发和建设服务，这期间所发生的费用，除了几项代垫资金（如工程建设保证金费等）计入往来账户以外，其他所有费用基本上全部进入了开发成本之中，如房屋拆迁管理费、设计合同鉴证费等；而在房地产的竣工销售阶段所发生的费用，除去个别计入代收费用（房屋买卖契税和房屋维修基金），其余基本上都作为销售费用计入期间费用，如房产测绘费、物价审核费、销售许可证费等。

　　笔者认为，应进一步明确土地增值税中对代收费用概念的定性。鉴于48号文件当时出台背景与目前土地增值税清算过程中实际情况有所出入，上级税务部门应进一步明确代收费用的完整定性。

　　应进一步明确划分代收费用的方法。建议从两个方面予以考虑，一是可在税收规范性文件中直接确定代收费用，即通过正列举的方法予以列示；二是可通过制定一个标准来定义代收费用，凡是符合该标准的，均可以将其归并入代收费用的范围，可适应各地的不同情况。

　　应统一代收费用在税法和财务会计上的处理。建议代收费用挂在往来账上，既不进成本，也不计收入。按照48号文件的规定，统一将代收费用不计收入后，土地增值税的计算则不需要考虑代收费用的因素，也是一个很好的解决办法。

　　应对房地产开发企业的各类费用进行及时的归集。因政府或各政府部门向房地产企业收取的费用是不断动态变化的，税务部门应定期组织人力对其相关数据和信息进行维护和更新，同时加强房地产开发企业会计人员的业务培训，从而推动土地增值税清算工作的顺利进行。

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