房屋租赁业纳税种类及会计业务处理

银河飞雪

租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的行为方式。租赁的主要特征是转移资产的使用权，而不是转移资产的所有权，并且这种转移是有偿的，取得使用权必须以支付租金为代价。根据租赁的目的，与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属出租人或承租人的程度为依据，将其分为融资租赁和经营租赁两类。承租人和出租人应视租赁的经济实质对租赁进行分类。“实质重于形式”作为会计核算的一般原则，是会计人员处理会计业务与纳税应遵须的一个重要原则。以房屋租赁为例区别税费的种类，对出租和承租各方所涉及的各种税费及其会计业务处理加以分析。

    根据房产税的有关规定，对拥有房屋产权的单位和个人在房产税开征范围内出租房产，还应按租金收入以12％的税率从租计征房产税。对以劳务或其他形式抵付房屋租金的，按当地同类房产租金水平确定所谓房产即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

    需要明确的是，房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。房产税在房产所在地缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4％的税率征收房产税。

    计提出租房产应缴纳房产税时的会计分录为：

    借：其他业务支出（如是以从事租赁业务为主的企业则为"主营业务成本"或管理费用
      贷：应交税金——应交房产税

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城镇土地使用税

    根据城镇土地使用税的有关规定，对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人，按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收城镇土地使用税（对外资企业、外国企业和外籍人员暂不征收），包括出租资产实际占用的土地。

    城镇土地使用税采用定额税率，即有幅度的差别税额。

    城镇土地使用税的纳税义务人通常包括：拥有使用权的单位和个人；实际使用人和代管人；使用权共有的共有单位和个人。中国消费者协会近期发布了《房屋租赁合同》示范文本，明确了对个人房屋租赁过程中涉及的税费承担问题：租赁期间房屋和土地的产权税由出租方依法缴纳。如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与该房屋有关的费用，也应由出租方负担。即房屋出租方应承担房屋租赁期间的全部相关税费。此规范尽管不在税法的范畴内，但从合同规范的角度对双方可能涉及的税费承担问题在合同签订时即予以明确，大大避免了事后因税费承担问题可能产生的纠纷。

    计提与该租赁资产有关的应纳土地使用税的会计分录为：

    借：其他业务支出（如是以从事租赁业务为主的企业则为“主营业务成本”或“管理费用”。）
      贷：应交税金——应交土地使用税

    按照《财政部国家税务总局关了营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）

    的有关规定、双方签订承包、租赁合同或协议，将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（以下统称为“承租费”）要按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为，不征收营业税：

    （一）承包方以出包方的名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；

    （二）承包方的经营收支全部纳入出包方的利润核算；

    （三）出包方与承包方的利益分配以出包方的利润为基础。

    当前，出租方以承租方不办理工商注册登记和税务登记，或以联营、承包、内部分配等名义，有的甚至以签订假合同、假协议的手段来规避此项租金收入应纳营业税的现象较为普遍，承租方（承包方）多是以出租方（出包方）的名义对外经营，出租方实际上承担着承租方经营过程中本应由承租方承担的有关法律责任，一旦承租方未能如实履行纳税义务，出租方还要承担纳税连带责任。上述二条规定对承包收入是认定为内部分配行为，还是认定为租赁性收入，从经济实质上给出了较为清晰的界定。未能同时符合上述三个条件的，出租方（出包方）对此项业务收入按“服务业”5％的税率缴纳营业税。对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收营业税；对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3％的税率征收营业税。

    对于经营营业税应税项目的个人，税法规定了起征点。营业额达到或超过起征点即照章全额计算纳税，营业额低于起征点则免于征收营业税。税法规定的起征点为按期纳税的起征点，即月营业额200-800元。具体执行时各地一般会有明确的规定，即月租金收入未达到当地规定的起征点的免征营业税。另外，根据《财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》的规定，在2003年1月1日至2005年1月31日的优惠期限内，在符合规定的条件下，起征点可享受1000-5000元优惠政策，具体执行时，各地有明确的规定。

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对租赁业务进行会计处理时，出租人在符合收入确认原则的情况下，应采用直线法分配确认各期的租金收入（如果其他方法更合理，也可采用其他方法），而不能依据各期实际收到出租金确定。在对租方提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是租赁期扣除免租期后的期间内进行分配确认为收入；在承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金在租赁期内进行分配确认为收入。应注意的是，在进行会计业务处理时，收入的确认要按会计准则、会计制度的规定确认，而据以计算应纳税额的营业额要按税法的规定确认，二者并非总能相等。

    对于预收性质的租金，其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的租金被确认为收入的时间为准。

    出租人确认每期收入时的会计分录为：

    借：其他应收款
      贷：其他业务收入——经营租赁收入

    收到租赁费（或预收租赁费）时：

    借：银行存款
      贷：其他应收款

    如果出租人是专门从事租赁业务的企业，确认每期收入时的会计分录为：

    借：应收经营租赁款
      贷：主营业务收入——租金收入

    收到租赁款（或预收租赁款）时的会计分录为：

    借：银行存款
      贷：应收经营租赁款

    计算缴纳营业税时的会计分录为：

    借：其他业务支出（如是专门从事租赁业务的企业则为“主营业务税金及附加”）
      贷：应交税金——应交营业税

    与出租人对租金收入的确认相对应，承租人在经营租赁下发生的租金支出也应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用（如果其他方法更合理，也可采用其他方法）。在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内进行分摊；在分摊时应视租赁资产的具体用途进行相应的会计处理。确认各期费用时的会计分录为：

    借：营业费用（或管理费用）
       贷：其他应付款

    实际支付时的会计分录为：

    借：其他应付款
      贷：银行存款

    如一次性预付租金，则会计分录为：

    借：待摊费用
      贷：银行存款

    确认费用时的会计分录为：

    借：营业费用（或管理费用）
      贷：待摊费用

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城市维护建设税

    出租资产的租赁费收入在计算缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用的税率缴纳城市维护建设税。城建税因纳税人所在地不同，适用不同的税率：纳税人所在地为市区的，税率为7％；在县城、镇的，税率为5％；不在市区、县城或者镇的，税率为1％。对外商投资企业和外国企业不征收此税。

    计算缴纳城市维护建设税时的会计分录为：

    借：其他业务支出（如是以从事租赁业务为主的企业则为“主营业务税金及附加”）
       贷：应交税金——城市维护建设税

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教育费附加

    在以实际缴纳的营业税计算缴纳城市维护建设税的同时，还应以同样的计征依据计算缴纳教育费附加。教育费附加是为发展地方教育事业征收的一项专用基金，现行教育费附加征收比率为3％，与营业税同时缴纳。

    计算缴纳教育费附加时的会计分录为：

    借：其他业务支出（如是以从事租赁业务为主的企业则为“主营业务税金及附加”）
       贷：其他应交款——应交教育费附加

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印花税

    出租方与承租方应于签订租赁合同（协议）时，按双方订立合同（协议）所载租赁金额1‰贴花，税额不足一元的按一元贴花。融资租赁合同属于借款合同，不属于财产租赁合同。需要注意的是，出租方与承租方都是印花税的纳税义务人，应就此合同计算的应贴花金额分别贴花。出租方（承租方）计算贴花的会计分录为：

    借：管理费用——印花税
      贷：银行存款（或现金）

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企业所得税

    出租方为企业的，应将与出租该资产有关的收入和支出的成本、费用、相关税费并入企业的财务核算中，根据年末企业的应纳税所得额计算缴纳企业所得税。这里需要说明的是，如果经营性租赁资产属于应计提折旧的固定资产，则应由出租方计提折旧，作为与租赁收入相配比的成本支出，承租方不计提折旧。

    计提出租资产折旧时的会计分录：

    借：其他业务支出（如是以租赁业务为主的企业则为“主营业务成本”）
      贷：累计折旧

    计提企业所得税的会计分录为：

    借：所得税
      贷：应交税金——应交所得税

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个人所得税

    出租方为个人的，按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除1600元费用后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以上的，应按月租金收入扣除20％后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税。以上税率均为20％。此外，个人出租居住用房有如下特殊规定：

    （一）财产租赁收入扣除费用包括：税费＋修缮费＋法定扣除标准，其中发生的有关税费要有完税（缴款）凭证；修缮费每月以800元为限，未扣完的余额可无限期向以后月份结转抵扣；法定扣除标准为1600元（月收入不超过4000元的）或20％（月收入4000元以上的）。

    （二）对个人按市场价出租的住房，暂减按10％的税率征收个人所得税。

    承租方为个人，承包、承租人对企业经营成果不拥有所有权，仅是按合同（协议）

    规定取得一定所得的，其所得按工资、薪金所得项目适用九级超额累进税率征税；承包、承租人按合同（协议）的规定只向发包、出租方交纳一定费用，企业经营成果归其所有的，按五级超额累进税率征税。

davidsky

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江苏

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