[资料] 房地产项目转让中的陷阱及对策 [复制链接]

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发表于 2010-10-22 16:52:31 |只看该作者 |倒序浏览

房地产开发项目转让中的陷阱及对策

2009年对于房地产市场而言是激动人心的一年，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地产价格已经全面超越了疯狂的2007年。二线城市房地产的价格也是一路水涨船高。全国房地产市场一派欣欣向荣的景象，各路资金寻找着各种渠道以求进入房地产市场，期望在这场全民盛宴中能分得一杯羹，以实现财富的大膨胀。进行房地产开发的首要条件就是需要取得土地，土地本身就是稀缺资源，而且我国土地一级市场基本上被政府所垄断，房地产开发用地基本上是通过政府设立的土地市场进行公开的招拍挂，以确定土地使用权人。但是通过招拍挂方式进行的土地交易毕竟不能满足如此庞大的投资者的需求。于是乎各路人马以各种方式吹嘘着他们的神通广大，其目的无外乎就是为了使投资者相信他们能帮助其获得土地，如果投资者审核不严谨的话，稍微不小心就可能陷入他们精心编织的陷阱之中。

陷阱一：借政府项目之名，行诈骗之实

某公司借某地方政府招商之机，与某地方政府签订了一个在该地投资人民币上百亿元建设某项目的框架性协议。但实际上某公司并无任何资金，也无任何融资能力。某公司在签完协议之后，即开始制作所谓的项目规划方案。然后以与政府签订的框架协议，自己制作的项目规划方案为基础，开始与各投资者进行所谓的合作洽谈。在与投资者进行洽谈时大肆吹嘘项目的美好前景，与当地政府的关系，土地价格可以低于市场价格等等。同时，为了使投资者上钩，在与投资者`洽谈合作条件时，将投资者的合作门槛故意拔高，以使投资者相信这个项目是真的，当地的土地是奇货可居，只有依靠他们才能使投资者在当地投资成功。而实际上该公司所谓之投资上百亿的项目既无立项批准文件，当地政府也没有将该项目用地列入当地的用地总体规划之中。整个项目就是一个彻头彻尾的骗局。

陷阱二：地价款未缴清转让土地，行套取资金之实

某地产公司获得了一块土地，但由于其未能缴清地价，只办理了土地的初始登记，并没有取得国有土地使用权证书。由于该地产公司已无资金再补缴地价，遂准备将该块土地转让给第三方以套取资金。该公司在与潜在买家进行谈判时，并没有向对方如实告知地价未缴清，无法办理国有土地使用权证书的事实。而是一味宣传土地的价值，并强调已经办理了初始登记的事实。

陷阱三：出让方擅自变更规划，导致受让方需补缴地价或无法办理房地产证书

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