房地产财务人员学习资料（三）

狼毒花

五、减免税
1、实际税负
应当说房产税的税负是很高的，不管是依照房产余值计算缴纳的（名义税率1.2%，一次减除后大都为0.84%）还是依照房产租金收入计算缴纳的（税率为12%，相比较营业税才5%）。
以房产税税负最终的酒店行业为例，国税发[2005]173号下发后，有的酒店缴纳房产税的金额甚至要比营业税还要高，成为了第一税种。
2、减免税的规定
《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字[1986]第008号第十八条：
　　房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。
3、实际缴纳比例
由于房产税的税负以及各地减免税的权利，房产税就成了企业与当地税务部门博弈的一个焦点。各地的实际要求情况各不相同，媒体上也会突然一惊一乍的爆出例如某某地区集中收缴欠交的房产税上亿元的报道。不过随着今年情况的变化，房产税的要求也越来越严格了。
六、 土地使用权的争议
1、会计准则的变化
⑴  2001年《企业会计制度》第四十七条：
企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；
企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
⑵ 2007年《企业会计准则第6 号—无形资产》应用指南第六条：
土地使用权的处理 ：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
⑶ 《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南第二条第三款：
首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。
2、房产税的规定
《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字【1986】8号第十五条：
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
3、具体的情况
从以上的资料可以看出，由于新会计准则的实施，对于土地使用权的核算有所变化，相应的对房产税的计税依据产生影响。并且由于《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南的规定，对于同一家企业前后年度的房产税产生了变化。对于这一点，目前没有统一明确的规定，各地执行过程中也有不同的理解，有的继续以固定资产帐簿为准，有的则要求额外加上土地使用权的价值（这里还要分原值和分摊后的净值）。
4、特殊情况
⑴ 土地与房产不配套
这个对于工业企业比较普遍，厂区占地面积很大，只用了一少部分修建办公楼和车间，从配套的角度来说土地与房产不完全配比的。对于这种情况使用新准则的当然不算问题，但对仍使用会计制度的企业来说，也是一个麻烦。
⑵ 商品房与自建
前面说的是纵向比较，这里再说一下横向比较。同样的厂房，同样的土地，如果是自建，按照新会计准则可以区分；如果是外购，难以合理分配的，则应当全部作为固定资产。这样子，就存在纳税情况不平等的情况。
相类似的情况，也存在开发单位自用商品房的情况，感兴趣的可以自己研究一下。
⑶ 双重征税
这个是一个老话题了，土地使用税和房产税有一定的重合点（不是完全重合），因此存在双重征税的情况，以购买的房屋为例，既缴纳了房产税，又需要缴纳分摊的土地使用税。
常用文件：
1、《中华人民共和国房产税暂行条例》；
2、《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字[1986]第008号；
3、《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》[87]财税地字第003号；
4、《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》财税地[1987]28号；
5、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》国税函发[1993]368号；
6、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发[2003]89号；
7、《财政部 国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》财税[2004]140号；
8、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》国税发[2005]173号；
9、《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税[2005]181号；
10、《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知财税》〔2006〕186号；

天地一沙鸥

真没有涉及到那个新文件关于土地价值计入房产原值的问题呀

gxbshg

好东西，多学习，楼主辛苦了

银海之星

楼主辛苦了，同行向你致敬

听－海风

很好，下载　保存　，仔细　学习！

lichun3382

不要钱的好东东

寻找幸福

挺好  看一下

tzwuhong

不错，谢谢，学习！

山西会计人

没打开，浪费我的币