房地产开发产品开始投入使用时视为已完工

风月无边

　　最近，国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。与国税发[2006]31号和国税发[2009]31号相比，国税函[2010]201号的意义在于强调开发产品交付手续（包括入住手续）只要“开始办理”，即视为开发产品已经完工。

　　由于房地产开发产品生产周期长，产品完工的确认难度相对较大。国家税务总局先后多次出台了相关文件对房地产开发企业产品完工条件的确认问题予以明确。国税发[2006]31号第二条、国税发[2009]31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二） 开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。但在实际操作中很多开发企业已经符合开发产品已开始投入使用条件，但仍采用种种手段，延迟结转收入，例如虽为业务办理了交房手续，但通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间；企业人为控制收入确认时间，款项已收齐但拖延开具正式发票的时间等，从而达到拖延缴纳国家税收的目的。　

　　2009年6月26日，国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）一文，对《海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[2009]121号）批复中，强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。  

　　国税函[2010]201号在进一步完善国税函[2009]342号有关规定的同时，再次重申了国税函[2009]342号有关房地产开发企业开发产品的完工产品的确认规定。即房地产开发企业开发产品开始投入使用时，应视为已经完工；开发产品交付手续（包括入住手续）只要“开始办理”，也应视为开发产品已经完工。而不管开发产品的工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，开发企业应当应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。国家税务总局对同一问题，三令五申，应当引起我们的高度重视。在此，笔者提醒房地产开发企业应提高风险意识，加强风险防范，关注开发产品的完工条件，只要符合开发产品完工条件，尤其是开发产品已开始投入使用这一条件，应及时作出相应正确税务处理，减少由于忽视而增加的税收成本。

梦游江南

楼主说的较为详情，辛苦了