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标题: 我来给大家普及一下房地产开发成本的基础知识 [打印本页]

作者: 阿凡达 时间: 2010-9-4 20:51
标题: 我来给大家普及一下房地产开发成本的基础知识
我还是来给广大义愤填膺的空军再普及一下基础知识吧，告诉你们除了土建成本以外光直接成本还有哪些吧，注意，是土建成本不是建造成本啊！
　　先看看政府相关有哪些收费，也就是交给政府的钱，这下面说的只是成都的，其它各大城市都不一样：
　　1、城市大配套费用
　　建设项目报批报建费(包括“特大城市市政基础设施配套费”、“文物勘探发掘费”、“工程定额测定费”、“建筑工程质量监督费”和“新建房屋白蚁防治费”)统一为118元/m2；
　　
　　2、新型建筑材料专项基金和散装水泥专项资金
　　除新都区此项费用已含在27.58元/m2中，温江区不征收散装水泥专项资金外，一律收取新兴建筑材料专项基金5元/m2和散装水泥专项资金1元/m2

作者: 阿凡达 时间: 2010-9-4 20:51
3、异地绿化建设费
　　收费标准为3元/m2，当然你绿化率达标就不用交；
　　
　　4、建设项目环境影响咨询检测费用
　　
　　5、防空地下室异地建设费
　　很多人不知道，这是一个成本大项，我懒得多解释了；
　　
　　6、城市住房专项维修资金
　　根据2004年4月1日正式实施的《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》，其缴纳标准为，城市住房专项维修资金由开发商和业主分别缴纳
　　
　　好了，以上就是列出来专门要交给政府行政部门的钱！空军们看看，上面列举的几项，有哪项是你们知道的，而且算进成本了的？

作者: 阿凡达 时间: 2010-9-4 20:51
　　再告诉你们一下垄断工程的情况吧，也就是那些水、电、煤、有线电视、通讯等等工程，这里每个城市不一样，越是落后的城市垄断的越厉害！
　　比如成都的，工程垄断情况：
　　•红线内给排水、供电设备及电线电缆均可招标；
　　•人防工程可以由总包单位进行施工，而没有专门的政府指定的垄断性质公司进行施工；
　　•电视、电话和网络工程根据最近的文件要求，需要改成由开发商建设，租用给电信和网络供应商使用的模式，目前可以不考虑这部分成本；
　　•但燃气部分由燃气公司统一施工到位，并按照户数收费，收费标准(不含热水器、灶具费用)为：
　　1、非高层住宅二环路以内每户收取3000元；
　　2、非高层住宅二环路至三环路之间每户收取3200元；
　　3、非高层住宅三环路以外外管未超出500米(含500米)，每户收取3200元,外管超出500米的，超出部分按实决算另行收费；
　　4、高层住宅二环路以内每户收取3550元；
　　5、高层住宅二环路至三环路之间每户收取3750元；
　　6、高层住宅三环路以外外管未超出500米(含500米)每户收取3750元；外管超出500米的，超出部分按实决算另行收费；
　　

作者: 阿凡达 时间: 2010-9-4 20:52
这些你们知道吗？可能想都想不到吧？
　　
　　再看建筑上的其它成本：
　　一、前期费用
　　前期费用
　　勘察费用元/m2建筑面积 0.5-1 总建筑面积
　　规划设计费 65~80 建安成本投入——这个是成本大项，自建房不会有这么多的
　　报批报建费元/m2建筑面积 6 总建筑面积
　　造价咨询服务费元/m2建筑面积 2-3 总建筑面积
　　工程监理费元/m2建筑面积 5-8 总建筑面积
　　临时工程费元/m2建筑面积 5-10 总建筑面积
　　
　　二、建造成本中一些比空军认为的成本造出的房子显得档次更高的成本：
　　1、公共部位装修：装修标准比较通常模式，首层大堂和楼梯间一般为地面抛光砖、墙面瓷砖或者抛光砖，天面吊顶；
　　2、门窗及外墙保温：成都市属于夏热冬冷区，执行两步节能要求，即要求住宅耗能应低于原规范要求的50％。成都市对节能要求的执行力度非常高，不仅要求体形系数，开窗面积需要达到规范值，还要求进行节能计算，更从2005年10月起禁止采用内保温的外墙保温做法，所以各开发商都无可避免地因为节能要求而提高了对门窗的单方投入。
　　常见的能够通过节能评审的做法是塑钢中空玻璃门窗和铝合金断桥型材中空玻璃窗。
　　
　　3、电梯：成都市中高档楼盘的电梯配置明显高于重庆，通常小高层一个单元的户数为2～4户，大高层的一个单元户数为4~6户；
　　
　　4、外墙装饰：外墙砖和涂料均可使用，外墙砖明显使用较多；
　　
　　5、入户门：成都市离重庆较近，而美心的工厂就设在重庆，从入户门的成本构成来看，运费是个不可忽视的部分，就价格而言，与其它地方差不多在1000～1200/樘可以配置中档的防火防盗子母门；
　　
　　6、阳台栏杆和空调百页：采用铝合金玻璃栏板栏杆和铁艺栏杆的均有，相对而言，玻璃栏板的偏多，空调百页可以采用钢片应无问题；
　　
　　7、室外环境：200～300/m2绿化面积；——这就是常说的园林景观成本，中高档项目基本上至少这个数，在建造成本里是大项！
　　
　　三、被忽略的大头——地下室成本
　　一般地下室元/m2建筑面积 1550~1650 一般地下室面积
　　人防地下室元/m2建筑面积 1900~2000 人防面积
　　人防异地建设费元/m2地上建筑面积 5~25 地上建筑面积
　　
　　开挖建设地下室是最费钱的，开发商原则上不愿意建更多的地下室
　　
　　最后让我们看看空军最常以为就是全部成本的土建成本是多少吧：
　　会所元/m2建筑面积 2500~4000 会所面积
　　独栋别墅元/m2建筑面积不同项目差异太大建筑面积
　　联排别墅元/m2建筑面积 1300~1500 建筑面积
　　一般多层建筑元/m2建筑面积 950~1000 建筑面积
　　花园洋房元/m2建筑面积 1050~1200 建筑面积
　　11层小高层元/m2建筑面积 1100~1220 建筑面积
　　18层小高层元/m2建筑面积 1120~1250 建筑面积
　　24层及以上的大高层元/m2建筑面积 1150~1300 建筑面积
　　商业元/m2建筑面积 1200.00 建筑面积
　　
　　可见空军因为无知往往把结构建好（也就是建成一个水泥空壳子，地下室也没）的成本当做全部成本，并且一直喜欢把这种无知当做个性！

作者: 边走边糊 时间: 2010-9-4 22:03

感谢楼主的普及成本知识。原来我有太多的不知道。

因为懂的少。才有错误犯。学习了。再次感谢

作者: jmgzf 时间: 2010-9-4 23:57
值得收藏，谢谢分享！

作者: 榕榕 时间: 2010-9-5 06:22
谢谢楼主无私奉献，收下

作者: 尤隼 时间: 2010-9-6 15:40
普及一下是好事多谢楼主

作者: 老年使者 时间: 2010-9-6 15:49
楼主是有心之人，普及中含大道理。

作者: dawifeng 时间: 2010-9-7 08:53
基本跟我们这差不多，我们还有个白蚁防治费，收藏！

作者: ally0428 时间: 2010-9-7 09:03
谢谢楼主的无私奉献，学习了

作者: 叶子.2010 时间: 2010-9-7 10:48

谢谢楼主，学习了

作者: 小振 时间: 2010-9-7 12:38
s还算比较合理的

作者: siminyi 时间: 2010-9-7 15:27
标题: 空军？楼主是地面指挥？
比如：新型建筑材料专项基金和散装水泥专项资金，我们这里项目开工时，相关部门开具的是往来款票据，是不能计入成本的（应该挂在其他应收款）。
等项目完工，如果使用节能材料达标，这笔款项就收回来，冲其他应收款；如果不达标，就没收，相关部门开具发票，此时才能进入成本。

我想知道你说的是这些所谓空军们都没见过的成本，是说绝对要进入的成本，还是有可能要进入的成本。如果是像我上述所说的，麻烦你再解释得详细些，地面指挥！！！

作者: 四川小蚂蚁 时间: 2010-9-7 21:10
标题: 好东西
看样子楼主是成都？？我也是，请多多指教

作者: ysy012500 时间: 2010-9-8 09:18
谢谢楼主，学习了！

作者: 笑梅姐 时间: 2010-9-8 15:01
感谢楼主的普及成本知识。

作者: 高峰上的燕子 时间: 2010-9-9 16:31
希望楼主能多多普及，非常感谢

作者: 彭金波 时间: 2010-9-14 17:53
标题: 回复 6# 的帖子
看来还真得好好学习了！

作者: 铭心 时间: 2010-9-17 17:27
看看这些收费项目就知道为啥房价高了，学习了，谢谢

作者: lena_lily 时间: 2010-9-19 08:46
这些知识看看真不错。

作者: pop001 时间: 2010-9-19 09:25
学习了，多谢楼主，学会了很多

作者: 李子一 时间: 2010-10-4 22:37
学习真经了，多谢，楼主是成都的，我是德阳的

作者: 等爱的玫瑰 时间: 2010-10-6 10:03
感谢楼主的无私奉献，普及的知识尤为重要，真的是还有很多的不知，学习了。

作者: yellowrain 时间: 2010-10-8 10:52
了解一下这东东

作者: 火云 时间: 2010-10-28 09:49
谢谢分享了，DDDDDD

作者: 三文鱼 时间: 2010-10-28 23:41
谢谢楼主！我是一个新手，非常需要这些帮助！

作者: 江南建筑 时间: 2010-10-29 12:40
标题: 做过房地产会计的人，都知道这些！
楼主说的很好。即便是这样，一平米上万元，开发商的利润还是很大，要不然政府为何开征土地增值税？虽然现在只是先预缴。

作者: 城市居士 时间: 2010-10-29 16:24
太好的资料了学习中

作者: 不可救药 时间: 2010-10-31 07:51
他山之石可以攻玉学习一下总是有意的

作者: 乔丹 时间: 2010-11-2 09:26
这些普及知识不错啦!!!

作者: crab0427 时间: 2010-11-2 14:46
谢的不错，有很多是一般的空军们很容易忽视的地方！

作者: smzlh 时间: 2010-11-3 09:13
看看看看学习学习在 saaaaaaaaaaaaaaaaa

作者: 孟宝军 时间: 2010-11-3 09:28
谢谢楼主的帮助

作者: lucas 时间: 2010-11-3 11:02
好好学习，天天向上

三人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而从，不善而改。

作者: dengchuf 时间: 2010-11-3 11:33
我们这儿有个白蚁防治费

作者: 我心向明月 时间: 2010-11-3 11:50
收藏了。。。。。。。。。

作者: 一花一世界 时间: 2010-11-3 13:37
好东西，收藏起来```

作者: 哦呀小白 时间: 2010-11-3 14:43
非常有用啊~~~学习了，谢谢楼主的分享

作者: 辛帝雷拉 时间: 2010-11-4 11:52
呵呵！学习学习，真是好人，赞一下。

作者: zsjacc 时间: 2010-11-5 11:45
楼主是有心之人，普及中含大道理。

作者: 帅帅猪头二 时间: 2010-12-1 14:08
会计新手，前来学习中

作者: 靖航 时间: 2010-12-1 14:47
很好很实用的知识谢谢无私分享

作者: msdc2008 时间: 2011-3-12 18:07
非常实用呀，谢谢分享了

作者: 3334964 时间: 2011-7-13 11:39

楼主好样的，普及我们的知识啊

作者: hzh672 时间: 2011-7-13 11:52
谢谢楼主无私奉献，收下

作者: chabei29 时间: 2011-7-13 14:39
感谢楼主，再多普及点吧

作者: 衔梅舞剑 时间: 2012-3-21 15:25

jmgzf 发表于 2010-9-4 23:57
值得收藏，谢谢分享！

喜欢你的签名。呵呵、、、

作者: tienan2002 时间: 2012-3-21 16:34
谢谢楼主

作者: 392585011 时间: 2012-3-22 11:33
感谢楼主，学习了！

作者: lzj1020 时间: 2012-6-21 10:54
学习了

作者: 韩冰冰 时间: 2012-6-21 11:00
感谢楼主分享

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-7-28 17:58
我看不错噢谢谢楼主！

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