集体土地集资建房是否缴土地使用税

阿斯兰

　时下城郊地区有些人在搞“村民集资建房”，成立了“某某村集资建房办”，在村里征用集体土地一块，办理了征地手续，土地用途为农民宅基地，该地块不得转让、出租、抵押。而且市计委下达了批件，项目为“集资建房”，明确建成房屋不得出售。实际上该房屋当地村民是住不满的，大部分房屋都卖了，只是买房人相应都办理了当地村的居住手续，转化成了所谓的村民。买房后，集资办协助买房者办理“小产权”，而不是房屋产权使用证。
　　有人认为集体土地不能用于经营，应该类同于房地产开发企业建设期间要缴土地使用税。村民集资，相当于农民自己建房，要征营业税。
　　有人认为集体土地土地用途为农民宅基地，在建设期间不能征收土地使用税吗，集资建房虽然取消了税收优惠，但是自建住房不征营业税。
　　对于这个问题，您是如何认为的？您所在的税务机关是如何处理的？要求说明自己的观点并形成文章，附相关法规及依据。
代中国税网特约研究员陈金亮发表观点：集资建房需要缴纳城镇土地使用税
　　（一）
　　近来，随着城市房价的不断上涨，炒房的势头进一步抬头，一些社会游离资金开始注足房地产业。因为这些资金的拥有者没有稳定的行业动作习惯，没有房地产开发公司这样的公司名称和资质信用，不能通过参与投标、竞标的正当途径加入到房地产行业中来，在城市中心区域也就没有市场，城郊的结合部自然而然也就成了它们的大舞台。
　　时下城郊地区有些人在搞“村民集资建房”，成立了“某某村集资建房办”，通过在村里征用集体土地作为宅基地并立项进行“集资建房”。建成后大部分都卖了，集资办协助买房者办理了“小产权”并且买房者都办理了当地村的居住手续，转化成了所谓的村民。这其实是游离资金进行房地产开发的一个典型。
　　征收城镇土地使用税，其目的是为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理①。像这种村民集资建房是否缴纳城镇土地使用税，主要看其是否具备税法的规定条件和政策依据。
　　首先，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地法的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人②。据此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得土地使用权，都应依法缴纳土地使用税③ .
　　其次，对居民住宅及院落用地尽管在《土地使用税条例》中没有明文，但各省在细则中均将其列作减免项目。正是因此，土地使用税才变成了集资者、买房者是否纳税的争论点。
　　再次，关于对基建项目在建期间的用地应否征税，国税地[1989]140号明确规定：对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章纳税。对已经或已经使用的建设项目，其用地应照章征收土地使用税④。
　　最后一个关键是土地级差收入的形成，也就是土地权属在法律上的变更。这是一个操作实务问题，也是土地使用税征收的关键。
　　村民集资建房办征用集体土地，第一次涉及到土地权属变更；建成后将大部分房子卖了，这是第二次权属变更。第一次变更办理了征地手续，即土地管理部门进行了登记，权属变更被确认，应征土地使用税，由集资办作为受让方进行申报纳税，但为照顾实际情况，可以由省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征。第二次变更权属因为是“小产权证”，要视权属是否确认情况进行分析。权属被确认的，按居民住宅进行减免；权属未确认的，属集资办出租、出借性质，集资办应对其出租、出借部分按月进行申报缴纳⑤。另外，对两次权属变更视具体情况相应进行土地使用权转让、不动产转让的营业税的征收。
　　（二）…………………………
　

[ 本帖最后由 阿斯兰 于 2010-8-10 08:24 编辑 ]