免租期如何进行会计及税务处理？

阿斯兰

免租期如何进行会计及税务处理？
    某项目地产公司出租商铺给商家，前两年为免租期，合同期10年，会计应该按直线法或者其他合理方法确认租赁期租金收入，即前两年也应该确认租金收入。从税法的角度来看，前两年也应该确认租金收入并缴纳营业税和房产税，但往往前两年因没有收到租金地产公司都不会去缴营业税及房产税的，请问是否存在税务风险？
    解答精要：
    根据《财政部关于印发<关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二）>的通知》（财会[2003] 10号）第十七条规定，在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下，承租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。
    免租期问题，实际属于一种商业折扣行为，如房屋原价1 10万元，残值10万元，按20年计算折旧，每年租金10万元，租期十年，前两年免租，实收8万元。这样的业务实际上是每年租金8万元（税法不考虑货币的时间价值）。《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，“收讫营业收入款项”是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。“取得索取营业收入款项凭据的当天”，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
据此，免租期不征营业税，营业税纳税义务发生时间按照合同约定的应付租金的日期确定。不过实际操作中纳税人一次性开具租赁发票的，税务机关会要求一次性缴纳营业税，会计上可通过待摊税金科目过渡，然后按照配比原则处理。账务处理如下：
    第1年，账务处理如下：
    借：应收账款    80000
        贷：其他业务收入    80000
    借：其他业务成本    63600
        贷：累计折旧    50000
            递延税款——递延营业税    4000 (80000 x5%)
                    ——递延房产税    9600  (80000 x 12%)
    第2年账务处理同上。
    若第3年年初收到当年租金10万元，开具10万元发票，账务处理如下：
    借：银行存款    100000
        贷：其他业务收入    80000
            应收账款    20000
    借：其他业务成本    63600
        贷：累计折旧    50000
            递延税款——递延营业税    4000  (80000 x5% )
                    ——递延房产税    2400  ( 20000 x 12%)
    借：递延税款——递延营业税    1000  (20000 x5% )
                —一递延房产税    2400  (20000 x12%)
        贷：应交税费——应交营业税    1000  (20000 x5%)
                    ——应交房产税    2400  ( 20000 x 12%)
    以后年度分录同第3年。
    公司应在实际收到租金时开具发票缴纳营业税和房产税。

msdc2008

会计分录有错误111111111111

看海

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