对房产税的乱相是在回避增值税

阿凡达

所谓楼市新政“满月”后，虽然没有新的政策或权威性的解读，但却由“不是权威”的人士与媒体一起弄出了“房产税”的新闻乱相。先是有财政部研究权威贾康所长“征物业税不能降房价但能去泡沫”，随后似乎针对这一说法及上海要先行房产税试点的新闻，发改委产业研究所所长助理黄汉权“三年之内免谈房产税”一说，变成了媒体上转载率极高的“国家发改委：3年内不征房产税 ”。还煞有介事地包含了“后续报道”：“与这一说法互相验证的则是国家税务总局公开表态：地方对房产税征收范围没有解释权。是否有房产新政马上出台？国家发改委经济体制综合改革司司长孔泾源称，发改委的确是在制定一项房地产规划，但该规划只是‘十二五’规划中一个常规规划，出台的时间也在明年下半年”。



至此，在房地产的敏感时期抛出的这些言论或舆论，已经让人对政府在这方面的公信力产生了疑虑，随后又出现了所谓的“辟谣”，包括“发改委辟谣称三年内免谈房产税不代表官方立场”，也包括“贾康：房产税三年免谈属于个人观点”。但到底应该听谁的？国家层面对这些问题应不应该有权威性的说法，实际却是让人们更加感到一头雾水，有人将此称之为“房产税何以老是神仙打架”。



事实上，上述种种已经在房产税问题上形成了既吸引眼球又让人一头雾水的乱相，倒是让人怀疑这些都在搅浑税收调控措施，造成了“集体有意识”或“无意识”地回避了土地增值税这一对房地产市场既能防“热”又能防“冷”的调控税种。特别值得一提的是，4月17日国务院发出的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第四条“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”中，第一次少有地强调了“认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。



透过现象看本质，无论是就当前的房地产调控及房价，还是就长远而言，规范我国的房地产市场机制，土地增值税的作用都大过物业税或称之为房产税，而且是一个已有法律依据可以马上实施的税种，但物业税及房产税的开征却正好与此相反。为什么对于这样一个显而易见的问题，却要“舍近求远”、“舍易求难”呢？其关键或者说实质，就是人们更看不明白的问题，市场经济国家通用的、也是理论上通行的土地增值税，而且由国务院令[1993]第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》发布并应于1994年1月1日起开始实施的这一税种，为什么不用？尽管我也不清楚这个答案，但有两点可以排除，不存在不符合中国国情、不存在开发成本属于商业秘密或不好计算等问题，有兴趣的网友可把我后面的文字看完。





知道土地增值税和房产税是怎么回事的人，或看过我相关博文的，下面的内容都可以不看了，在此只是重复强调。

土地增值税是由国务院令[1993]第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》发布并应于1994年1月1日起开始实施的税种，这是累进税制，也即利润越高时税率越高，高到一定程度后税收的调控就会让涨价得不偿失，比如国家拿大头开发商只能拿零头。

增值税不仅在累进制的高税率阶段对高房价和暴利有极强的遏制作用，在低利润、低税率阶段又对房地产市场的防“冷”有积极的促进作用，比如利润率在10—20%以内，它的税率可以低于其它制造业、加工业等，这样就会鼓励更多的人来建设住房，不存在人们担心的房地产没有暴利就没有了市场供应的动力。前一阶段媒体上报道的德国房地产市场的健康稳定，没人炒房，主要靠的就是这一税种，包括暴利是违法要坐牢，也是在这一税种上衍生界定出来的。



其实，我国在增值税实施上的状况，普遍采取预征、不清盘的做法，已经构成了不作为。另一方面，却为愿意按章纳税遵纪守法的开发商，设下了逃漏巨额税款的“原罪”，因为，税法的基本原理和行为准则是，纳税人主动报税、缴税，不是税务机关帮其“算税”，来“要税”。

有人可能会认为增值税没有收，主要原因就是有些人说的“不好算账”，无非就是开发周期长短不一、按年度不能算清，有时一个楼盘没结束又有了新的楼盘即所谓“滚动开发”，成本及资金会有交叉，还有各种费用等等。实际上其复杂程度并不超过有科研、有协作的制造业的增值税征收难度。一个清盘和各种工程定额包括广告公关费用等上限定额，就可以很方便地算出增值的利润及其相应的税收。



真正从房地产开发中能够体会到事业乐趣和人生价值的开发商，也应该认同这样的税种，因为这样就能避免这个行业忽冷忽热，不会出现“热”的时候“数钱手软”、良心有愧，“冷”的时候“面粉贵过面包”而血本无归，包括主动放弃被没收巨额定金。更不会让房地产业成为现在这样被社会舆论、普罗大众病垢的行业和人。



而所谓的房产税和物业税并不具备上述调节功能，它唯一的积极意义就是作为一种占有税，不能因为你有钱就能无节制地占有房地产这种有限资源，因为这是对人类及社会的不公。虽然多占物业的这种情况不应该从法律上一律禁止，却可以通过物业税加以遏制和调节。其它的作用要说有，只会是增加社会成本和增加房价，比如，增加了保有住房包括炒房的成本，如果还是像现在这样的房地产机制，房价还会涨，就转嫁给了买房人。对购买二套房以上用于出租的，如果没有区别甚至不鼓励，就会制约租赁市场的健康，增加房价上涨的压力和买不起房人的痛苦。

如果像有的人说的，把七十年土地出让金一次性收取，改为按年收取的物业税，那也无异于痴人说梦。把现在的土地价格除以七十，这种远低于成本的价格谁来承担、谁来实现？即使能实现，现在建成的都是收了七十年出让金的，现在再搞一个按年收取的，“双轨制”并存于世，不是唯恐天下不乱吗？