房地产企业在计算预计计税毛利额时，扣除营业税金及附加、预交土地增值税

天地一沙鸥

房地产企业在计算预计计税毛利额时，营业税金及附加、预交土地增值税是否扣除？
如果可以扣除，预计计税毛利率是5%或者3%的，预计计税毛利额成了负数，合理吗？
求助各位同行，谢谢！

银河飞雪

楼主的问题提的非常好，之前(2006)31号文的预计计税毛利率为：
１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

最低也是10%，这个比预交的各项税费占预售收入的比例肯定要高，预售收入乘毛利率减各项税金后一般不可能出现负数。

现在的（2009）31号文将预计计税毛利率下调了，最低为5%（经济适用房等特殊情况甚至为3%），这样的情况下光预交的营业税的税率就比这个比例要高，显然国税总局在出台新31号文的时候没有考虑到这点。从我们目前的理解来看5%和3%这个两个毛利率基本上是形同虚设了。

不过(2009)31号文规定的是：

(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

“不得低于”这四个字给与了地方税务机关制定预征率的权利，当地税务机关完全可以制定稍高的比例来避免出现楼主说的这种情况。

甚至有些地区的税务机关居然还明确房地产企业预交的各项税金不可以扣除。所以这种情况现官不如现管，还是需要和当地税务局沟通一下。