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2023-11-28 10:15 |
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房地产专业知识普及培训-----房地产开发企业行业管理规定
一、房地产公司的设立或增加房地产开发权
1、立房地产开发企业，须具备下列条件：
①注册资本不得少于人民币1000万元；
②有按市场价格取得的土地使用权；
③有四名以上持有专业证书的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；
④有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
⑤法律法规规定的其它条件。
2、需提交的资料
①申请表
②房地产权利证书》或《土地出让合同书》、付清地价款证明
③身份证明
④公司员工花名册（附专业证书复印件）
⑤其它需要的材料
二、《房地产开发企业资质证书》
1、办事流程
开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定，核发《房地产开发企业资质证书》。
房地产开发企业资质等级核准
房地产开发资质等级共分五级
①一级资质：由深圳市国土局初审后，报建设部审批：
②二级资质：由深圳市国土局审批后，由广东省建设厅备案；
③三级资质、四级资质、暂定资质均应报深圳市国土局审批。
3、行政许可的法律依据
①《城市房地产开发经营管理条例》
②《房地产开发企业资质管理规定》
4、行政许可条件
1）一级资质
①注册资本不低于 5000 万元；
②从事房地产开发经营 5 年以上；
③近 3 年房屋建筑面积累计竣工 30 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
④连续 5 年建筑工程质量合格率达 100% ；
⑤上一年房屋建筑施工面积 15 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 40 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 4 人；
⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说
明书》制度；
⑨未发生过重大工程质量事故。
2）二级资质
①注册资本不低于 2000 万元；
②从事房地产开发经营 3 年以上；
③近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
④连续 3 年建筑工程质量合格率达 100% ；
⑤上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 20 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 3 人；
⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
⑨未发生过重大工程质量事故。
3）三级资质
①注册资本不低于 800 万元；
②从事房地产开发经营 2 年以上；
③房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
④连续 2 年建筑工程质量合格率达 100% ；
⑤有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人；
⑥工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
⑦具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
⑧未发生过重大工程质量事故。
4）四级资质
①注册资本不低于 100 万元；
②从事房地产开发经营 1 年以上；
③连续 2 年建筑工程质量合格率达 100% ；
④有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人；
⑤工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
⑥商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
⑦未发生过重大工程质量事故。
5）暂定资质证书条件
申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件，临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
5、申请材料
1）申请核发《暂定资质证书》应提交的材料
①行政许可申请书（原件 1 份）；
②公司章程（复印件 1 份）；
③验资报告（复印件 1 份）；
④身份证（营业执照复印件 1 份，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各 1 份，法定代表人及受托人身份证明复印件）；
⑤专职技术人员职称证书复印件（复印件 1 份）；
⑥专职技术人员调动证明或劳动合同（复印件 1 份）。
申请核定资质等级应提交的材料
①行政许可申请书（企业资质等级申报书）（原件 1 份）；
②房地产开发企业资质证书正、副本（复印件 1 份）；
③企业资产负债表和验资报告（复印件 1 份）；
④企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件（复印件 1 份）；
⑤已开发经营项目的有关证明材料（原件 1 份）；
⑥房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》执行情况报告（原件 1 份）；
（法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》第八条，《广东省房地产开发经营条例》第九条，《房地产开发企业资质管理规定》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条）
6、房地产开发资质的有效期
①《暂定资质证书》有效期一年
②《房地产开发企业资质等级证书》有效期二年
7、房地产开发资质的年审
房地产开发企业资质分级年审
①一级资质等级由市主管部门初审后报建设部得审，每两年年审一次；
②暂定资质证书及二、三、四级的资质等级由市国土局年检，暂定资质证书每年年审一次，其它的两年年审一次。
③年审的时间为每年5-6月份，7月份公布结果并换发新的资质证书。
8、开发资质年检结果
①年检合格，向社会发布，同时决定新的排名；
②不符合原定资质条件或者有不良行为的予以降级或者注销资质等级证书。
三、资质年审的指标
1、资质年审对综合开发企业和项目开发企业分别实行分项打分制， 15个指标共计100分，其各项指标及所占分数为：
①本年完成总投资，占7分；
②近5年累计完成总投资，占8分；
③本年商品房施工面积，占5分；
④本年商品房竣工面积，占7分；
⑤近5年累计商品房竣工面积，占8分；
⑥本年商品房销售面积(包括现售、预售)，占7分；
⑦近5年累计商品房销售面积，占8分；
⑧本年商品房销售收入，占7分；
⑨近5年累计商品房销售收入，占8分；
⑩本年经营税金及附加，占6分；
⑾本年利润总额，占6分；
⑿近5年累计利税总额，占8分；
⒀资产总计，占5分；
⒁所有者权益(企业净资产)，占7分；15、年末从业人员数，占3分。
2、打分制还另设有3项加分规定：
①通过ISO9000系列认证的，加1分；
②受到市级、局级表彰的，一次加1分；
③受到省级、部级表彰的，一次加2分；
四、房地产预售的条件
1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
2、按照土地管理部门或有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；
5、七层以下的达到主体工程封顶、七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；
6、已在项目所在地的商业银行开设商品房预售款专用账户；
7、深圳市地名命名、更名审批表；
8、法律、法规规定的其他条件。
五、申请房地产预售许可证提交的资料
1、行政许可申请书（原件1份）；
2、身份证明（营业执照复印件1份，验原件，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份，法定代表人及受托人身份证明复印件1份，验原件；其中，港、澳、台地区及境外的单位，其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份）；
3、开发企业资质等级证书（复印件1份，验原件）；
4、土地使用权《房地产证》（原件1份）、《土地使用权出让合同书》及《补充协议》（复印件各1份，验原件）；
5、《建设工程规划许可证》（复印件1份，验原件）；
6、《建设工程施工许可证》（复印件1份，验原件）；
7、会计师事务所出具的已投入开发建设资金的验资报告（原件1份）；
8、施工进度和竣工交付日期说明及建设工程监理单位出具的进度报告及工程形象进度报告（原件各1份）；
9、商品房预售方案（预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、预售面积及分户汇总表、交付使用后的物业管理，附预售查丈报告及商品房的总平面、立面、剖面图及分层平面图）（原件1份）；
10、预售款监管协议（原件1份）；
11、市地名办出具的命名批复（原件1份）。
六、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？
1、开发资质和营业执照；
2、商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；
3、项目开发进度和竣工交付使用时间；
4、项目及其配套设施的平面示意图；
5、商品房的结构类型、户型、装修标准、公共和公用建筑面积的分摊方法；
6、预售商品房的价格和付款办法；
7、商品房预售的专用账户；
8、物业管理事项；
9、法律、法规规定的其它事项。 |
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发表于 2010-5-23 13:52:22
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发表于 2010-6-22 16:53:59
，谢谢咯
