如何计算房地产开发费用？

朵朵爸

如何计算房地产开发费用？  
发布日期：2010年06月02日

  

　　　问题内容：
　　刚出台的关于土地增值税有关问题的通知（国税函[2010]220号）文件，三、房地产开发费用中的5%、10%以内计算扣除，是不是指如下情况：1、（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 如果财务费用中的利息支出低于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按实际金额扣除；如果高于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%扣除。那么，如何计算房地产开发费用？
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
　　“（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。
　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。
　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”
　　
　　您的理解不正确。《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第一款进一步明确房地产开发费用的扣除问题，即凡是能够“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”，允许单独据实扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”；如果超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，只允许扣除财务费用中的利息支出为“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”。同时还允许扣除其他房地产开发费用，即管理费用和销售费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。

国家税务总局
2010/06/02