对房地产公司会计核算问题的探讨

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摘要:随着我国市场经济体制的发展‚房地产事业得到了快速发展‚但是因为房地产开发具有周期长、投入大、价值高等特点‚导致房地产企业在会计核算上存在诸多问题‚本文着重提出了完善房地产公司会计核算的相关对策。

　　关键词:房地产 会计核算 科目设置 会计信息

　　近年来‚我国房地产行业得到了超高速的发展‚房地产企业的会计工作作为房地产业的重要组成部分也受到了各方的密切关注。我国所独有的房地产生产及销售形式‚使房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此‚在市场逐步走向成熟的情况下‚房地产公司会计核算中的一些问题得到了暴露。在这样的情况下‚如何规范房地产企业会计核算工作的健康发展‚是相关从业人员都在认真思考的问题‚笔者认为应当采取以下对策加强会计核算。

　　1. 合理设置会计科目

　　房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算‚就可以不单独设立开发间接费用账‚只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏‚由于管理费用、利息系间接费用的主体‚为更加有利于开展核算‚可适时取消开发成本一级账‚把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账‚然后再设置明细项目。在实际操作中‚企业完全可以设立开发成本明细台账‚根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片‚全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末‚只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分‚即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容‚比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账‚全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌‚以利于开展投资分析‚而且将项目具体情况作为抬头‚便于开展监督分析‚同时又免除了结账和建账之苦。

　　2. 实施现金收付实现制

　　房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在‚可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况‚所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定‚企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是‚通过多年来的房地产企业会计工作实践‚笔者认为‚由于房地产企业经营业务的特殊特点‚更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入‚存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施‚从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会‚简而言之‚就是便于人为调节利润‚导致会计信息的失真‚进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况‚从而影响到企业的资金周转‚导致企业签订的购销合同越多‚其应收账款的余额也就越大‚那么资金不足的问题也就更为明显‚由此看来‚一味采取权责发生制‚并不符合我国的实际国情。另一方面‚实施现金收付实现制可以大大降低上述危害‚有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则‚还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况‚实现在以直接法编制现金流量表的过程中‚不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整‚可见‚现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此‚对于房地产公司而言‚在经营业务及收入的会计核算中‚应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存‚并根据国际通行的惯例‚在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况‚而对一般赊销收入和贷款利息收入等‚采取权责发生制进行确认的‚在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。　　3. 扩大企业信息披露范围

　　改进房地产公司的会计核算工作‚应扩大房地产企业的信息披露范围‚主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说‚土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式‚相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势‚从而在今后几年内保持很好的发展势头‚进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额‚根本无法掌握土地储备的相关信息。可见‚在房地产公司的财务报告附注中‚增加土地储备量和成本情况的内容‚是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息‚也就是说‚要以企业的具体项目为基本单位‚披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量‚主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等‚这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点‚需要在会计信息披露中得到充分显示。为此‚应建立起质量保证金制度‚保障房地产商品质量‚由于房地产商品还具有长期、高价值等特点‚企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金‚以提升应付风险的能力。同时‚要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险‚也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容‚对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明‚以提高抗击风险的力度。

　　4. 结语

　　在实施新会计准则之后‚会计规范体系建设越来越趋于完善‚全社会的法律意识也在逐步增强‚有关监管部门的执法力度也在不断提高‚这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下‚房地产企业要根据企业实际特点‚进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作‚为企业带来更好的经济效益。

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