如何做好房地产和建筑安装业的稽查工作

魅影骑士

如何做好房地产和建筑安装业的稽查工作

                   ──  湛江市地方税务局稽查局  程浩桓

[该文为本人2007年撰写的湛江市地方税务学会税收调研课题论文]

近年来，房地产和建筑安装业呈现着快速发展的态势。然而，这些行业各领域和各环节，却存在着严重的涉税违法问题，引起社会各界及税务部门的高度关注。本文试从历年专项检查发现的问题分析入手，结合本人多年从事税务稽查工作的经验，谈谈如何做好这两个行业的稽查工作。

一、检查发现的税务违法行为

（一）房地产企业存在问题

1、隐匿收入，少缴营业税、企业所得税及土地增值税

（1）使用收据收取售房款不入帐，隐瞒收入。

（2）以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在“销售收入”中却不记载；以房抵地价款补偿给原住户的房屋不作收入处理；合作建造开发产品以房抵投资额，以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理。

（3）价外费用（如代物业收取燃气管道安装费，防盗门等）不记收入。

（4）购房人办理的按揭贷款计入“短期借款”科目，没有计入“预收账款”科目。

（5）不将售房收入入账，直接成为股东的私人收入再以投资方式注入资本，以增大实收资本。

（6）长期挂往来帐不作销售处理，隐瞒收入。

（7）通过关联企业运用“转让定价”的方法避税。

2、虚列、多转或拖延结转成本，少缴企业所得税或土地增值税

（1）虚列、多转成本。

主要表现在：一是通过虚开建筑业发票加大建安成本，人为地调节利润，成为目前偷逃企业所得税、土地增值税主要的手段；二是通过关联企业虚增成本费用转移利润；三是年终不把所有的成本、费用按配比原则在完工产品和在产品之间分配，合理结转，而是把当年度成本全部列入已完工产品成本，人为地高估成本减少年度利润；四是将公共配套设施和自用、经营性（如会所等）固定资产的建设支出全部放在“开发成本”核算，结转“经营成本”直接税前扣除。

（2）房屋早已建成竣工，却以工程没有结算等理由拖延工程成本的结转。

（3）连续流动开发的项目，不按配比原则划分成本负担对象，故意扩大当期成本列支。

3、超标准列支费用，少缴企业所得税或土地增值税

（1）未在成本对象中分摊借款利息，全额作为财务费用直接在税前扣除，影响当期税前利润；超标准扣除高利率融资贷款的利息费用。

（2）超出税前扣除标准的广告费、业务招待费支出未作纳税调整。

4、未出售的商品房作售楼处或办公自用，不按规定缴纳房产税及土地使用税。

5、以向出资人出具借条借款的形式假投资，年终再以还款名义支付给出资人，偷逃个人所得税。

（二）建筑安装业存在的违法行为

（1）不按规定的结算形式或办法确认收入，推迟收入的实现，少缴当期应缴企业所得税及营业税。

（2）包工不包料的企业只申报工费部分，不申报建设单位自购的材料价值，少缴营业税。

（3）实行以物抵帐和应收应付帐款互抵等方式冲减工程造价，隐瞒收入，少缴营业税。

（4）采用估算方法，据收入倒挤成本，到年末或工程完工后不及时调帐，高估工程成本，少缴企业所得税。

（5）无合法凭证（自制收据、白条）入帐，不调整应纳税所得额。

（6）总承包人截留向挂靠单位代扣的税款。