房地产企业按预计利润预缴所得税

银河飞雪

企业所得税法规定，企业按月（季）预缴所得税时，按照会计利润，不经纳税调整，直接按规定税率计算所得税。但对原来按预售收入预计利润缴纳所得税的房地产企业，是否直接按会计利润预缴税款问题尚未明确。近来，江西省萍乡市地税局12366纳税服务热线就接到不少房地产开发企业的相关咨询。咨询员结合国家税务总局新近下发的《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，以下简称《通知》），将新所得税预缴政策的主要变化及内容归纳如下： 　　第一，房地产开发企业预缴方式不再区分内、外资企业，均以会计利润为基础申报预缴，但预售收入要预计利润预缴所得税。《通知》规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　第二，预售收入的预计利润率，仍按原内资房地产企业所得税规定的标准确定。《通知》参考了国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，对预计利润率规定暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目分为三个标准，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%.（二）经济适用房开发项目不得低于3%.但是，经济适用房开发项目必须符合建设部、发改委、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法》的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定。
　　需要提醒纳税人注意的是，2007年11月19日，建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局重新下发了《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），废止了建住房[2004]77号文件。新文件规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。
　　第三，企业在预缴申报时，由于预缴申报表没有设置“预计利润”栏，应直接将预售收入预计利润直接填入“利润总额”栏。《通知》规定，房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
　　第四，企业申报预缴经济适用房项目所得税时，应提供政府部门的相关文件和材料，否则按销售非经济适用房的预计利润率申报。《通知》规定，房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。根据建住房[2007]258号文件第五条规定，县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作。因此，企业应提供上述政府及其部门的文件及证明材料。
　　《通知》还规定了新的预缴办法自2008年1月1日起执行，已按原预计利润率办理完毕2008年第一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从第二季度起按新办法执行。