房地产开发企业特殊经济业务的会计处理2（转）

明月清泉

⑦举例
【例11】
假定某开发公司签订了一项总金额为9,000,000元的建造合同，承建一座桥梁。工程已于1996年7月开工，预计1998年10月完工。最初，预计工程总成本为8,000,000元，到1997年底，预计工程总成本已为8,100,000元。建造该项工程的其他有关资料如下：

项目	1996年	1997年	1998年
至目前为止已发生的实际成本	2000000	5832000	8100000
完成合同尚需发生成本	6000000	2268000	－
已结算工程价款	1800000	4800000	2400000
实际收到价款	1500000	3500000	4000000

该开发公司在进行会计核算时，应根据所发生的经济业务，及时登记合同发生的实际成
本、已办理结算的工程价款和实际已收取的工程价款，并根据工程施工进展情况，准确地确
定工程完工进度，计量和确认当年的合同收入和费用，并在会计报表中披露与合同有关的会
计信息。
需要强调的是，公司确认当期合同收入时，不能根据当期与客户办理了价款结算的款项
来确认为当期的收入金额，公司与客户办理工程价款结算的款项并不是当期的合同收入，当
期的合同收入应根据完工百分比法进行确认。
具体会计处理如下：
A.确定各年的合同完工进度
各年的完工进度如下表如示：

项目	1996年	1997年	1998年
合同金额	9000000	9000000	9000000
减合同预计总成本
到目前为止已发生的成本	2000000	5832000	8100000
完成合同尚需发生的成本	6000000	2268000	－
合同预计总成本	8000000	8100000	8100000
预计总毛利	1000000	900000	900000
完工进度	25％	72％	100％

注：1996年的完工进度＝2000000÷8000000＝25％
1997年的完工进度＝5832000÷8100000＝72％
B.计量确认各年的收入、费用和毛利
各年计量和确认的收入和费用如下表所示：

项目	年末累计	以前年度确认	本年度确认
1996年
收入（9000000×25％）	2250000		2250000
毛利（1000000×25％）	250000		250000
费用（收入－毛利）	2000000		2000000
1997年
收入（9000000×72％）	6480000	2250000	4230000
毛利（900000×72％）	648000	250000	398000
费用（收入－毛利）	5832000	2000000	3832000
1998年
收入9000000	9000000	6480000	2520000
毛利900000	900000	648000	252000
费用（收入－毛利）	8100000	5832000	2268000

C.编制有关会计分录，并在会计报表中披露有关信息（为简化起见，以下会计分录
以汇总数反映，有关纳税业务的会计分录略）
1996年的会计分录如下：
a.登记实际发生的合同成本
借：开发成本
2000000
贷：应付工资、库存材料等
2000000
b.登记已结算的工程价款
借：应收账款
1800000
贷：工程结算
1800000
c.登记已收的工程价款
借：银行存款
1500000
贷：应收账款
1500000
d.登记确认的收入、费用和毛利
借：开发成本——毛利
250000
主营业务成本
2000000
贷：主营业务收入
2250000
会计报表中的披露
a.1996年建造合同在会计报表中的披露：
在资产负债表中披露下列信息：
应收账款：根据“应收账款”科目余额填列。金额为300000元（1800000－1500000）。
已完工尚未结算款：本项目应在流动资产类项目中列示，反映在建合同已完工部分但
尚未办理结算的价款，根据“开发成本”科目余额减“工程结算”科目余额后的差额填列，
金额为450000元（2250000－1800000）。
b.在利润表中披露下列信息：
主营业务收入：根据“主营业务收入”科目本年贷方发生额填列。金额为2250000元。
主营业务成本：根据“主营业务成本”科目本年借方发生额填列。金额为2000000元。
c.在会计报表附注中披露下列信息：
确定合同完工进度的方法：本例合同完工进度根据累计实际发生的合同成本占合同预
计总成本的比例确定。
在建工程累计已发生的成本：根据“开发成本”科目的余额扣除毛利后的余额填列。
金额为2000000元。
在建工程已结算价款：反映在建合同累计已办理结算的工程价款，根据“工程结算”
科目的余额填列。金额为1800000元。
合同总金额：9000000元。
1997年的会计分录如下：
a.登记实际发生的合同成本
借：开发成本

3832000
贷：应付工资、库存材料等
3832000
b.登记已结算的工程价款
借：应收账款
4800000
贷：工程结算
4800000
c.登记已收的工程价款
借：银行存款
3500000
贷：应收账款
3500000
d.登记确认的收入、费用和毛利
借：工程施工——毛利
398000
主营业务成本
3832000
贷：主营业务收入
4230000
在会计报表中的披露
a.1997年建造合同在会计报表中的披露：
在资产负债表中披露下列信息：
应收账款：金额为1600000元。
已结算尚未完工款：本项目应在流动负债类项目中列示，反映在建合同未完工部分已经
办理了结算的价款，根据“工程结算”科目余额减“开发成本”科目余额后的差额填列，金
额为120000元（1800000＋4800000－2250000－420000）。
b.在利润表和附注中披露的信息与1996年基本相同。
1998年的会计分录如下：
a.登记实际发生的合同成本
借：开发成本
2268000
贷：应付工资、库存材料等
2268000
b.登记已结算的工程价款
借：应收账款
2400000
贷：工程结算
2400000
c.登记已收的工程价款
借：银行存款
4000000
贷：应收账款
4000000
d.登记确认的收入、费用和毛利
借：开发成本——毛利
252000
主营业务成本
2268000
贷：主营业务收入
2520000
e.工程完工时，将“开发成本”科目的余额与“工程结算”科目的余额对冲
借：工程结算
9000000
贷：开发成本——毛利
900000
开发成本
8100000
1998年建造合同在会计报表中的披露：
由于该项工程在1998年已经全部完工，工程价款已全部办理了结算并已收讫，因此只需在利润表中披露当年确认的收入和费用即可。

（二）房地产开发企业存货的核算
1、房地产开发企业存货有以下几大类：
（1）原材料类存货。
指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
（2）设备类存货。
指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。
甲供材（包括设备类存货）的采购、领用（施工单位）及票据处理；
所谓“甲供料”，它是指在房地产开发企业与工程施工单位之间材料供应和管理核算的一种方法。它的实际操作流程是：由房地产开发企业与工程施工单位签订一份材料供应及价款结算合同，合同中规定房地产开发工程项目中所使用的主要材料由开发商统一购入，材料价款的结算按照合同中规定的价格结算，数量按照房地产开发企业调拨给分包商数量结算。即“甲供料”方法中，材料的价格风险由房地产开发企业承担，材料的数量风险由各工程施工单位承担。房地产开发企业根据各工程项目进度预算出所需要的材料量来采购材料，购入材料时作为房地产开发企业自己的材料成本入账，工程施工单位使用材料时由房地产开发企业材料部门填制调拨单，材料部门把这些调拨单给预算部门，预算部门在与工程施工单位结算时将这部分材料款从结算总额中剔除。
根据无锡市地方税务局房锡地税发[2004]36号《房地产开发企业所得税暂行管理办法》的规定：房地产开发企业实际发生的土地征用费、拆迁费、基础设施费以及向施工单位提供建筑材料、支付施工单位工程款等支出，应根据相应的合法凭证与清单计入开发产品的开发成本，对于甲供材料的账务处理，税法明确规定应由房地产开发企业记入开发成本-施工设备、材料。
但有些房地产企业却将甲供材料列入预付账款，与预付给施工单位的预付账款对冲，由于存在上述甲供材料二种核算方法，对甲供材料的核算造成一定的混乱。
对甲供材料不能及时取得发票的企业，可按计划成本核算，并按财务制度规定进行材料成本差异的核算。
注：由于施工单位的营业税计税基础包括甲供材料（包括设备类甲供材料）金额，而建筑材料（包括设备类材料）的销售商将销货发票直接开具给房地产开发企业，故影响到施工单位施工税前扣除项目的完整性。
（3）在产品类存货。
指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。
（4）产成品类存货。
指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品。房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。
（5）用品类存货。
指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。
注意：临时出租房视同存货的。
2、主要材料的采购与收发的核算
在一般情况下，供应部门负责编制甲供材料供应计划、签订合同和检查合同的执行情况；仓库负责甲供材料的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、甲供材料成本的计算、甲供材料收发的核算。
甲供材料的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核甲供材料采购、收、发、结存情况，要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账，并专设“库存材料”账户。分别核算企业购入各种甲供材料的实际采购成本和所有库存甲供材料的实际成本。
【例12】
某房地产开发企业购入建筑用钢材一批，买价(含进项税) 800000元，运杂费20000元，价款和运杂费已用银行存款支付。
①根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：
借：物资采购——钢材 820,000
贷：银行存款
820,000
②钢材验收入库。
借：库存材料—钢材 820,000
贷：物资采购——钢材 820,000
③钢材领用时。
借：开发成本—某某项目—-建筑安装费
贷：库存材料—钢材
3、开发产品的核算
开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交购房单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。
为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“开发产品”账户。本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。
（1）开发产品增加的核算。
企业的开发产品，在竣工验收时，应按实际成本借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
【例13】
房地产开发企业根据竣工验收单，本月已完开发产品实际成本为67,400,000万元。其中：土地2700万元，房屋3,190万元，代建工程600万元，配套设施250万元。
借：开发产品——土地 27,000,000
——房屋 31,900,000
——代建工程6,000,000
——配套设施 2,500,000
贷：开发成本
67,400,000
(2)开发产品减少的核算。
企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计处理。
企业对外转让、销售开发产品时，应于月份终了时按开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。
采用分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。
企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”账户，贷记“开发产品——土地(或房屋)”账户。
企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——配套设施”账户。
有关开发产品转为自用房的固定资产折旧问题。
【例14】
某房开公司以开发产品（商业用房）转作自用房，该商业用房实际成本为500万元，公允价（市场价）为800万元，会计使用年限为20年（税法规定不低于20年），净残值率为5%（税法规定内资企业净残值率为5%，外资企业为10%），自用房应办理的房屋权属手续及税费本例（略），本例侧重于该开发产品转为固定资产（自用办公用房）固定资产折旧及所得税纳税调整，相关会计处理和税收处理如下：
以开发产品转为自用办公用房时
借固定资产500万
贷开发产品500万
视同销售所涉企业所得税应作纳税调整金额为300万元（800－500），企业已在企业所得税年度清算汇缴时纳税调增处理。
该项事项的会计成本为500万元，计税成本为800万元。
每年计提折旧时
年折旧额的计算：原值5000000×净残值率（1－5%）÷使用年限20=237500元
借记管理费用-折旧237500
贷记累计折旧
237500
企业应当做好备查登记，在折旧年限内分期调减应纳税所得额。
每年纳税调减额为300万元÷20年=15万元
（三）房地产开发企业产品成本的核算
房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费用、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
1、开发产品成本的内容
开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动（职工工资、福利费及各企业为职工缴纳的各项社会保险金）是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：
（1）土地开发成本。
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。
（2）房屋开发成本。
房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出。
（3）配套设施开发成本。
它是指房地产开发企业开发并能有偿转让的配套设施以及不能有偿转让的附属于房屋开发必需的其他配套设施工程。
（4）代建工程开发成本。
它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
2、房地产开发成本核算对象
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：
（1）一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
（2）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
（3）对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
3、房地产开发成本项目
开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。
（1）土地征用及拆迁补偿费：
指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
（2）前期工程费：
指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。
（3）基础设施费：
指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
（4）建筑安装工程费：
指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
（5）配套设施费：
指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。
（6）开发间接费：
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出（类似工业企业的车间经费即“制造费用”账户，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。
4、开发产品成本核算程序
（1）应设置核算的账户
为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

“开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

“开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。
（2）开发产品成本核算程序
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
归集开发产品费用。
①在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
②为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
③将“开发间接费”账户归集的间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
（3）计算并结转已完开发产品实际成本。
计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
按已完工开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。
即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、等账户，贷记“开发产品”账户

5、土地开发的成本核算
土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
（1）土地开发费用的归集与分配
企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
①土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。
这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。
②配套设施费的归集与分配。
配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：
①与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。
②与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。
（2）开发间接费用的归集与分配。
企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。
（3）完工土地开发成本的结转
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：
①为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。
开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。
②开发完成后直接用于本企业商品房的建设场地。
应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。
①分项平行结转法。
就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。
其会计分录是：
借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费
——前期工程费
——基础设施费
——建筑安装费
——配套设施费
——开发间接费用
贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费
——前期工程费
——基础设施费
——建筑安装费
——配套设施费
——开发间接费用
这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。
②)归类集中结转法。
就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。
借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费
——基础设施费
贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费
——前期工程费
——基础设施费
——建筑安装费
这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。
企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品——土地”账户。
下面举例说明土地开发成本的核算方法。
【例15】
甲房地产开发公司于2004年8月在某五星小区开发一块土地，占地面积40000㎡。开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。假设某小区土地开发过程中只发生了如下经济业务：
①支付土地出让金25,000,000元，作会计分录如下：
借：开发成本——土地——五星小区(土地征用及拆迁费) 25,000,000
贷：银行存款 25,000,000
②支付拆迁补偿费5,500,000元，作会计分录如下：
借：开发成本——土地——五星小区(土地征用及拆迁费) 5,500,000
贷：银行存款 5 500000
③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：
借：开发成本——土地——五星小区(前期工程费) 210,000
贷：银行存款 210,000
④支付土石方费用5,500,000元，作会计分录如下：
借：开发成本——土地一—五星小区(前期工程费)5,500,000
贷：银行存款 5,500,000
⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1,500,000元：
借：开发成本——土地——五星小区(基础设施费)1,500,000
贷：应付账款——X施工企业 1,500,000
⑥9月末，五星小区土地开发工程完工。假设“开发成本——土地开发——五星小区”账户归集的开发总成本为37,710,000元，则单位土地开发成本为942．75元／㎡。其中自用的10,000㎡土地尚未投入使用，其余30,000㎡已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：
借：开发产品——土地(五星小区) 9,427,500
主营业务成本——土地转让成本 28,282,500
贷：开发成本——土地——五星小区 37,710,000
例5 续前例，若自用的10,000㎡土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；
①采用归类集中结转法结转土地成本时：
借：开发成本——房屋——五星小区(土地征用及拆迁费) 7,625,000
——五星小区(基础设施费) 1,802,500
贷：开发成本——土地——五星小区(土地征用及拆迁费) 7,625,000
——五星小区(前期工程费) 1,427,500
——五星小区(基础设施费) 375,000
②采用分项平行结转法结转土地成本时：
借：开发成本——房屋——五星小区(土地征用及拆迁费) 7,625,000
——五星小区(前期工程费) 1,427,500
——五星小区(基础设施费) 375,000
贷：开发成本——土地——五星小区(土地征用及拆迁费) 7,625,000
——五星小区(前期工程费) 1,427,500
——五星小区(基础设施费) 375,000

6、配套设施的核算
（1）配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：
一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；
另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：
①开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；
②开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；
③开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
①对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
②对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
③对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
（2）配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：
①土地征用及拆迁补偿费或批租地价；
②前期工程费；
③基础设施费；
④建筑安装工程费；
⑤配套设施费；
⑥开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：
①土地征用及拆迁补偿费或批租地价；
②前期工程费；
③基础设施费；
④建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
（3）配套设施开发成本的核算
企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——××”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——××”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度
安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
7、房地产企业采取下列方法加大成本：
（1）擅自对土地评估并调账；
（2）对拆迁补偿名义，通过白条套现；
（3）虚开施工发票，加大成本（A从办税服务厅取得发票；B假发票；C发包方开发票）；
（4）将经营性的资产以“会所“为名，作为公共配套设施，挤入开发成本；
（5）将A项目成本记入B项目成本；
（6）混淆开发成本与期间费用（特别关注开发成本-间接开发费用相关明细的核算内容）；
（7）预转成本（国税发[2005]50号规定，凡没有取得合法凭证，一律不得在税前扣除预转成本）。
。

（四）其他特殊相关会计事项
1、房地产开发企业代收的房屋维修基金不征营业税。
2、房地产开发企业列支的广告费为8%，超过部分无限期结转。
允许扣除的广告费必须同时具备下列条件：
①广告制作企业必须经过工商部门批准；
②必须支付了价款，并取得相应的营业税专用发票；
③必须通过一定的媒体传播（媒体是指：广播、电视，有国家统一刊号的图书、报纸和期刊、网络）。
3、新办的房地产开发企业宣传费，允许按照千分之五的比例，无限期结转扣除。
4、房地产开发企业为开发产品的借款利息可列入开发成本科目。

天地一沙鸥

继续学习，不学会不罢休

yikang

继续学习
谢谢分享！！！！！

FDL_DADI

谢谢分享 房地产开发企业特殊经济业务的会计处理

波涛

谢谢。