海南国土部门收编土地一级开发权

扬清风

2010年03月05日04:11  第一财经日报   黄树辉
企业动辄就圈地数平方公里土地将在海南成为历史。在宣布冻结暂停商业性开发土地出让之后，已于上月提交海南省政府土地新政策成为楼市调控的焦点。而原则上不再允许企业参与土地一级开发，将成为未来海南土地开发的方向。
海南省国土环境资源厅有关官员向《第一财经日报》证实：“现在国家对海南很重视并提供了政策和资金支持，海南地方财力也在不断增强，今后没有必要再让企业来参与土地的一级开发。”
不断收编土地开发权
上述官员表示，企业参与土地成片一级开发主要是因为当时政府开发资金不足，在城镇建成区以外、尚未具备具体项目建设条件的新的规划区域进行尝试，目前海南全省一共审批了7个企业连片开发项目。“政府衡量两种开发模式利弊，主要还是土地收益分成问题，而不同模式的开发效果也有所不同。”
这意味着，政府将直接操刀土地一级开发，企业主要通过二级市场获得土地。
尽管企业参与土地一级开发具有大面积统一规划开发等优势，但三亚市委书记江泽林认为，坚持政府主导的开发模式，无论是在控制基础设施的开发建设成本还是在土地的招、拍、挂环节选择建设项目企业都能牢牢掌握主动权，能有效避免土地的价格和价值的扭曲现象，扭转政府在招商中的被动局面。
同时，不断收紧土地二级开发权也将成为海南未来土地政策的方向。
海南省国土环境资源厅另一位官员此前在接受本报采访时曾表示，针对部分市县过早出让土地导致很多土地被贱卖的问题，海南正试图探索通过省级土地收储模式，以破解各市县投资意向不均衡及地价偏低的局面。“不过这一模式将对县、市级财政产生不小的冲击，仍有许多矛盾需要进一步调整。”
开发商大肆圈地
公开资料显示，上世纪90年代初，海南的企业成片开发区域有93个，总面积上千平方公里。但截至2004年底这些开发区成片开发实际仅使用土地面积49平方公里。为规范土地一级开发，海南省人民政府2006年7月出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，但政策仍相当优惠，企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%，这也直接刺激了海南土地一级开发市场。
据了解，目前进入海南土地一级开发市场的公司，主要包括各级政府的城投公司、建筑类企业、房地产及其他综合类企业。曾经在海南做过土地一级开发顾问的国际商务策划师崔元星对记者表示：“估计目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地还有至少300平方公里，鲁能、华润、海航等开发商在海南都有大量的土地储备。中信旗下的三家企业最多，超过了122平方公里。”
崔元星称，描绘顶级蓝图是开发商在海南拿地的一贯做法。在海南，开发商往往不惜重金邀请多家国际知名规划机构参与编制国际顶级规划方案，“谁会画图，谁就能挣到钱，谁会画美图，谁就能挣到大钱；谁会讲图，谁就能圈到地，谁会讲得云里雾里，谁就能圈到更多的地。”
而动辄上百亿的投资计划，也给开发商进入土地一级开发提供了砝码。公开资料显示，海口新埠岛开发建设的累计投资达到100亿元；中信在博鳌的总投资额将在100亿元以上；铜鼓岭国际化生态旅游区也号称投资100亿元，多个项目的开发周期都在十年以上。“但真正有多少自有资金，真正投进去了多少，谁也不会捅破这张纸。”崔元星说。
崔元星认为，当初政府让企业进行土地一级开发是一种无奈，因为没钱。现在自己进行土地一级开发，也是一种无奈，因为政府看到了其中的巨大利润空间。“海南经过近几年的一级开发之后，在土地方面也获得了巨大的利益，海南肯定很快要收回一级开发权的，因为他知道土地被开发商控制之后多么的艰难。”