谈商业地产的的前期投资决策

勇者无敌

在南昌遇到一个朋友，很有意思，之前因为做实业积累了不少的现金流，于是就为资金找出路，之后就是尝试着购买地。在初期的确尝试到一些好处，可是就是他踌躇满志的时候，一块新区的地块让他感到了压力。项目性质为商业综合用地，开发要求是二年之内需要动工，可是现在那地方的人流，车流与消费力是根本不可能做的。怎么办，这就让感到非常的迷茫。对于这样的开发商，我只能告诉他，你如果不能等到区域成熟的那天，那么你就看有没买家出手吧。
  这种现象其实让人感到担忧，盲目拿商业地块，其实是非常危险的投资。那么，在拿商业地块时要有怎么样的考虑。我结合自己多年商业地产开发经验总结出一些心得。

首先是对地块的功能判断

  就是看这地块的功能能做什么，先不要问能赚多少钱，而是问，这块地最适合做什么才能成功。是住宅用地的功能呢？还有适合做批发物流业呢，又或许是零售业或服务业功能、又或者是商务金融服务功能的、又或者酒店服务功能。首先要大概确定其中功能，如果没有专业顾问公司，可是有个大概的功能方向把握。就是大概你要知道能做什么物业类型。成功的基础是什么，最起码你知道你拿这块块的底在那吧。这是来自最原始的定性决策。如果你足够能力及资源，当然找到一些大的商家进行现场勘查是最佳的，这个时候，大商家只能给你一个大概这块地是否适合其地块开发的原则，如果初步筛选通过，则可以进行下一步的详尽调查。

二是对发展定位判断

  在定性上知道做什么还不是最保险的，还是需要到市场去论证。毕竟研判项目的发展定位，这方向较为复杂，如果有条件，可以找些专业公司做。主要考虑是来自宏观方向、城市规划方向、商业网点规划、竞争态势分析。还有来自对地块的特征分析，包括交通，方向，交通等，还有就是来自经营者、消费者，如销售则要加上投资者。研判出三套物业的整体定位与各物业的发展模式，论证其可行性。这里有关键，千万要怀疑盲目市场数据，我一直认为最好的市场调查一定要通过关键人物的深度访谈才更具有代表性。要多听来自竞争能力对手，经营者、消费者、投资者的声音，你不是为了做建筑作品，你是为了做产品，然后销售给他们。你最终的目的是盈利。

三是对开发者战略的判断

  多年来，我一直有这样一个感慨，同一地块，不同开发商、不同开发节点，不同定位出现的结果会会不相同，地还是那块地，只是时势不同了，开发理念不同。当然培养出来的项目是完全不相同的。

  所以对项目有个基本的研判后，知道整体定位后，那么最终就要结合开发商的开发战略及财务能力、人才、资源进行综合优选。毕竟任何投资开发，最终是以盈利为目的，不盈利的项目谈何成功呢？最后进行财务分析这块的研究，并最终选择一个适合的发展模式。

  基本程序说起来简单，实则是漫长寻找解决问题的过程。是套复合性强，流程多的系统工程。涉及财务专业，规划专业，运营专业，市场研究专业、工程专业等，都是需要整合与平衡的。