解答房地产企业所得税季度预缴计算——解决大家多年的争议

勇者无敌

解答房地产企业所得税季度预缴计算——解决大家多年的争议解答房地产企业所得税季度预缴计算
    例：一个位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区的项目某季度未完工产品的收入，预缴计算：
     1、国税函（2008）299号文。。。在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴。
    根据规定计算公式：（未完工的预售收入×20%+利润总额）×25%
     2、国税发（2009）31号文第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
    根据规定计算公式：（未完工的收入×15%+应纳税所得额）×25%
问题来了：以上两个文件现在都是有效的。咨询总局得到回复说两个文件是计算口径是一致的。为什么有这样问题，问题奥妙在什么地方。现在企业应该按哪个计算公式缴纳才是正确的？？？
分析如下：
所谓差异之一：“预售收入”与“收入”
       299号文规定是“预售收入”，而31号文规定是“收入”，显然31号文表述“收入”比299号文“预售收入”的范围要大，总局原来的意思是他们的内涵是一致的，但是考虑到营业税价外费用和会计处理上的差异，改“预售收入”为“收入”是比较严谨的表述方法，从而减少税企之间的理解歧义。
所谓差异之二：“预计利润率”与“计税毛利率”
     299号文规定是“预计利润率”，而31号文规定是“计税毛利率”，显然299号文的“预计利润率”是会计上的概念，而31号文的“计税毛利率”是税法上的概念，因此299号文中的“预计利润率”对应“利润总额”是以会计角度来表述的，而31号的“计税毛利率”对应“应纳税所得额”是以税法角度来表述的。两者表述角度不同，计算方式也就不同。
    加上299号文规定是“预计利润率”是个暂定的，在税法规定上有一个惯例——只要是暂定的事项以后有同类规定时，则暂定事项就被新规定代替而自动失效。因此299号文的“预计利润率”也属于这个情况。但是不影响299号文其他规定的效力，因此这就是299号文没有完全被废止原因，值得指出的是：299号文的第五条只适用居民纳税人的规定也同时失效。
所谓差异之三：“利润总额”与“应纳税所得额”
     299号文规定是“利润总额”，而31号文规定是“应纳税所得额”，显然299号文的“利润总额”是会计上的概念，而31号文的“应纳税所得额”是税法上的概念。
     虽然国税函（2008）635号将“利润总额”修改为“实际利润额”，为利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额，但是299号文发文早于635号文，因此299号文中的“利润总额”仍然是会计利润表中的“利润总额”的概念。由于采用的是“预计利润率”实质上包含可以扣除为取得未完工的收入而承担的营业税及附加和预缴的土地增值税。之后的 “利润总额”修改使之变成了税法上概念，与“预计利润率”就不能形成匹配对应关系了。
      31号文规定是“应纳税所得额”，关于“应纳税所得额”定义，所得税法中有明确的规定，其含义与635号文“实际利润额”类似。使用这个词汇还有一个目的：无论企业采用什么会计核算政策，其税收待遇是一样的，计算结果也是一样的，体现的是税收公平原则。
    因此两者的计算口径在虽然在角度上有所不同，但是其含义是一致。只是由299号文暂定的“预计利润率”被被新规定代替而自动失效，计算金额也是一致。
需要明确的问题：
       1、取得未完工的收入而承担的营业税及附加和预缴的土地增值税是否能在当期扣除
由于31号文规定是“计税毛利率”，显然这里是不包括取得未完工的收入而承担的营业税及附加和预缴的土地增值税和期间费用的，但是从所得税法定义的“应纳税所得额”的含义是包括取得了未完工的收入而承担的营业税及附加和预缴的土地增值税和期间费用的。也就是说31号文将这部分从299号文“预计利润率”转移出来了，放在后面扣除了。
      2、按未完工的收入计算出来的计税毛利额能不能弥补以前年度亏损
根据相关规定，无论是“实际利润额”和“应纳税所得额”必须是大于零的金额，因此按未完工的收入计算出来的计税毛利额部分的金额不能弥补以前年度亏损，也就是说以前年度亏损只能用当期实际利润金额来弥补，而不能用预计计税毛利额来弥补。

msdc2008

还是不懂呀11111111111111111111

虎妞

同意2楼的看法，还是不大明白。

0123

同意2楼的看法，还是不大明白。