[筹划] 房地产企业“买一送一”式销售应如何纳税 [复制链接]

嫦娥一号

版主

TA的每日心情

	奋斗昨天 06:52

签到天数: 3930 天

[LV.Master]伴坛终老

电梯直达

1^#

发表于 2009-12-8 11:25:29 |只看该作者 |倒序浏览

一、赠品引起的纳税争议

　　最近，某房地产开发公司打出了“买一赠一”的广告，即对购买其商品房的前30名住户实行买一套住房无偿赠送一台价值3000元空调的有奖销售策略。这一销售策略大大促进了商品房的销售，但也在纳税上引起了一场争论。

　　税务稽查人员甲认为，根据《营业税暂行条列》和《增值税暂行条例》第四条第八款规定应作如下处理：将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人的，对该企业售房行为按售房款征收营业税；对赠送空调的行为视同销售货物按小规模纳税人征收增值税3000×30÷(1+6％)×6％=5094．34(元)(城建税及教育费附加等暂且不予考虑，下同)；同时根据《个人所得税法》的规定，前30名住户所取得的空调系房地产开发公司赠与个人的偶然所得(偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。个人取得的所得，难以界定应纳税所得项目的，由主管税务机关确定。)，应由该企业代扣代缴个人所得税：3000×30×20％=18000(元)。

　　税务稽查人员乙认为，该企业赠送空调的行为是在销售商品房的过程中发生的，根据财政部、国家税务总局《关于增值税、营业税若干政策规定的通知》规定，该企业赠送空调的行为属于应交营业税的混合销售行为，应补交营业税：3000×30×5％=4500(元)；同时根据《个人所得税法》的规定，前30名住户取得的空调系由企业赠与个人的偶然所得，应由该企业代扣代缴个人所得税：3000×30×20％=18000(元)。

　　企业财务负责人认为，对住户赠送空调的销售价款实质上已包含在住户缴纳的售房款中，只是尚未在合同和发票中单独标明空调的售价，没有将空调的售价从售房款中分离出来而已。同时本企业在广告中称“无偿赠送空调”，是出于市场营销的需要，是为了吸引顾客积极购买商品房。本企业已将所售商品房按所收售房款如期足额申报缴纳营业税，所以，赠送30台空调的行为在实质上并不符合增值税法规中规定的货物无偿赠送行为，系有偿销售，不存在补交增值税或营业税款的问题，对企业征税不能以销售广告为依据。

　　税务人员认为，既然是有偿销售，那么对前30名住户销售空调不收钱，对后面的大量住户却没有空调，且前30名住户的房价并不比后来购房人的房价高，而且要低一些。同时该公司对外发布的广告中已明确承诺免费赠送空调。这不是增值税法规中规定的货物无偿赠送行为，又是什么?

　　企业财务负责人解说道，前30名住户取得空调是由于他们提前与本公司签订购房合同而取得的实物优惠，并且该实物优惠以住户支付购房款为前提，并非住户接受捐赠的个人偶然所得，就像日常在商场中购买商品时商家随同每件商品赠送的包装物，并不单独标明包装物的售价而另外收款。假如将前30名住户取得的空调视为个人偶然所得，那么老百姓购买商品取得的大量不单独付费的包装物均为个人偶然所得吗?显然不是。所以，既然前30名住户取得空调不是接受无偿捐赠，那么本公司对前30名住户也就不是无偿赠送空调，而是有偿销售带有空调的商品房，其价款已包含在售房款中，如同房地产公司销售带有品牌防盗门、抽油烟机、橱柜的商品房却打出了“购房子免费赠送品牌防盗门、抽油烟机、橱柜”的广告，这是一种营销策略。至于前30名住户的房价比后面住户的房价低一些，那是市场调节与竞争的结果，他们在签约购房时承担的风险比后来签约的住户要大一些。

游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复