房地产企业所得税征管中的问题及其对策

银河飞雪

近年来，房地产业迅猛发展，结构也渐趋合理和成熟，成为国民经济发展新的支柱产业和增长点。福州的房地产市场更是一派繁荣景象，目前已有房地产企业823家，其中外资325家。面对迅猛发展的房地产行业，房地产税收作为国家宏观调控的重要手段之一，应发挥其积极作用。但是，目的在税收管理上，仍没有一套内外资企业统一、针对性强、切实可行的企业所得税管征办法。2001年，国家税务总局下发了《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号，以下简称142号文件），对外资房地产企业所得税管理作了规范，但在实际执行中，仍然存在各地掌握标准不一、概念不清、计算口径不一等问题。因此，如何根据房地产开发、销售周期长的特点，以及房地产企业的不同类型，尽快制定出可操作性强、便于基层税务机关管理的内外资统一的企业所得税管征办法，以适应未来房地产市场的发展，是当务之急。以下笔者结合对一些外资房地产企业进行检查发现的涉税问题提几点看法。

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一、当前房地产企业所得税征管中存在的主要问题
　　（一）对预收款预征所得税的规定不同，导致不公平待遇
　　目前，我国房地产税收制度采取"内外有别的两套税制并存"的政策。按142号文件规定，外资房地产开发企业经有关部门批准，取得商品房预售许可证明，可以进行预售楼盘，其取得的预收款收入在结转销售收入之前，应按一定比例核定利润率预征企业所得税，待完工后再进行结算，多退少补。但目前对内资企业所得税未进行核定预征办法，而是由企业自行开出销售发票，待实现收入体现利润后申报缴纳。这种内外资企业征管办法规定不同的现状，势必对房地产行业有序竞争带来不利影响。

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（二）企业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，占用税款
　　1.不按时结转销售收入，占用税款。按照《企业会计制度》规定，商品房销售收入应在办妥产权移交手续、开具发票并收到价款或者取得了购买方付款认可证明时，确认为经营收入实现。而税法上规定应以收到预收款的当天为纳税义务发中的时间，即按规定预征所得税。会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同，导致开发商由于对税法规定不了解，对已售并交付使用的商品房长期挂"预收账款"科目，拖延开具销售发票时间，不及时结转销售收入，从而造成滞纳税款。
　　2.以收抵支。房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入"应付账款"等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。
　　3.虚开发票，实现"双偷".开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现"双偷".
　　4.收取价外费用不计收入。不少开发商在售房后，以各种理由收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。
　　5.商品房已出售、出租并交付使用多年，仍不计收入。如福州某房地产开发公司将整栋大楼出租给其关联企业经营三年，未收取分文租金收入。

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（三）企业成本核算混乱，收入与支出不相匹配
　　开发成本按其用途，可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。房地产开发企业从开发到楼盘发售，涉及环节多，款项结算复杂，并且往往无法及时取得施工单位的工程结算发票。根据142号文件规定，企业交付使用商品房时应将预收款转作销售收入，同时相应结转销售成本。鉴于房地产行业工期较长的特点（账面上体现销售收入时，成本仍无法据实核算），一般采取按预算（结算）合同或账面实际列支数在当年度预列支，待建安工程验收合格并付款后再开具发票结算。实际执行中往往存在成本核算混乱，收入与支出不相匹配等问题：
　　1.预付款大大超过合同价款。除了改变原设计规模，增加楼层面积等正常因素外，有的企业付款后以现金取走；有的利用同属一集团的关系，预付款与往来款混同，而建筑公司又归地税管征，难以查证；有的企业干脆直接领取现金作为预付工程款的原始凭证。
　　2.工程结算后以假发票入账。主要原因是个人承接工程挂靠建筑公司，开具假发票达到偷税目的；其次是工程结算款中已含三材（钢材、木材、水泥）成本，又开具购买三材假发票，有意虚列、挤占成本。
　　3.工程已综合验收几年，仍迟迟未取得结算发票，长期挂预提成本账。

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（四）期间费用如何摊销无所适从
　　目前，大部分企业将期间费用直接列入当期损益处理。而根据142号文件第五条规定：企业当期成本费用的确定，应根据当期实际销售面积以及可售单位工程成本费用来确定。可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面积，其中，可售总成本费用包括为开发建设工程而发生的成本及其期间费用。按142号文件规定，期间费用应并入开发总成本，并按实际销售面积随销售成本逐步摊销。当期项目多的，还应按项目分摊费用，待各项目实现销售时，按销售进度摊入当期损益。这种计算方法有悖于外商投资企业所得税法规定的计税所得额的计算方法，也与会计制度的规定不同。
　　按照房地产会计制度规定，除开发期间借入资金所发生的利息以间接费用列入开发产品成本科目外，其余的期间费用不分项目，应一律作为当期损益处理。

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(五)物业管理用房成本的负担
　　按照142号文件规定，物业用房属不可售面积，因而不列入"可售总成本费用"中，那么其成本只能由开发商承担。笔者认为这种理解不妥。根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十八条规定："新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。"由此可见，物业管理用房产权归全体业主共同拥有，不能用于销售，其面积不包括在"总可售面积"之内，由于不能销售，其成本就无法随销售成本结转。(五)物业管理用房成本的负担
　　按照142号文件规定，物业用房属不可售面积，因而不列入"可售总成本费用"中，那么其成本只能由开发商承担。笔者认为这种理解不妥。根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十八条规定："新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。"由此可见，物业管理用房产权归全体业主共同拥有，不能用于销售，其面积不包括在"总可售面积"之内，由于不能销售，其成本就无法随销售成本结转。

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（六）交际应酬费的摊销问题
　　根据有关文件规定，房地产开发项目从批准之日起为开始生产、经营之日，因此，从批到土地时起，即算正式开业，可列支交际应酬费。而一般房地产开发周期比较长，从申请到建成出售至少需要一年，长则需要数年。那么，实现销售收入之前如何计算交际应酬费？按交际应酬费两挡中哪一档比率计算列支？目前仍没有明确的规定。
　　（七）部门配合不力，影响税收征管质量
　　由于商品房这一特殊产品具有与其他商品不同性质的特点，决定了房地产行业从项目批地开始到工程竣工、销售、办理产权等各环节，都由政府有关管理部门办理审批手续、实施监管等。而其收入与成本的确定，由于延续时间长，财务账不能如实反映当年情况，还应以有关合同、批文为难。因此，税务机关必须畅通信息渠道，及时获取有关部门的审批资料。这项工作的成败，将直接影响到房地产企业所得税的管征水平。

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二、对进一步加强房地产企业税收管征的几点建议
　　（一）制定统一的内外资企业所得税管征办法
　　随着房地产市场日趋成熟，房地产的开发经营保持较为稳定的平均利润空间，因而，为适应经济的发展，应加快统一内外资企业所得税法，通过合理测定平均利润率，制定出内外资企业统一的预征企业所得税办法。只有这样，才能营造公平竞争的良好环境，适应我国加入WT0后的新形势、新要求。
　　（二）做好按项目结算检查工作，督促企业及时申报纳税
　　房地产项目工程竣工交付使用后，税务机关应及时下企业检查，督促企业及时结转销售收入。税务机关在检查过程中，应采取行之有效的办法，深入企业售楼部，核对预收款和确定销售收入实现时间以及核实成本费用。必要时，可根据企业报送的售房情况到房产交易机构核对查证，掌握项目的总可售面积、售房价格，核对售房合同及发票，严查"预收账款"及往来科目，促使企业严格依发票管理办法如实开具发票，及时结转销售收入，申报缴纳企业所得税。
　　（三）加强日常税收管理，结合纳税评估，实施重点监控
　　房地产日常管理应充分考虑该行业的特殊性，建立日常跟踪管理档案，及时核销预提成本，作好年度汇算清缴。按照商品房开发的不同时期状态，建议分四个阶段对收入、成本实行跟踪管理。
　　一是及时了解工程进度，确保按时预征企业所得税。要及时掌握企业预售房的开盘时间、工程进度、售房情况，并建立信息资料档案。根据《城市房地产开发经营管理条例》第23、24、25条规定，开发企业在与建筑施工单位签订工程施工合同，确定施工进度和竣工交付日期后，方可取得房管部门核发的商品房预售许可证明。为此，税务部门应与房管部门密切联系，准确掌握信息动态，做好预售楼款的所得税预征工作。
　　二是房产已交付使用，但未通过整体综合验收。应督促企业将预收款转入销售收入，按规定预转成本，已结算的按结算合同数，未结算的，依预算合同数加合理预提可预见成本。但应附详细项目说明材料，如补充合同、经双方签字认可的已付工程款的工程进度拨款审批单等资料，经税务机关审核后批推执行。
　　三是房产已交付使用，工程已通过整体综合验收的，应限于本汇算年度内取得结算发票；无法取得的，税务机关可根据本地区同类型楼层结构商品房平均利润水平按核定利润率征收。
　　四是现房销售的，应做好余房的结算、清理，以及出租房的核算。同时，要做好售后发生的绿化、道路等配套设施费已预提成本的发票核销。
　　(四)进一步明确对几项费用摊销的理解
　　1.期间费用应列入当期损益处理。期间费用与开发工程的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会不断增加开发产品成本，特别在滞销期间，将会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。这样，不但要增加核算的工作量，也不利于正确反映企业开发单位的成本水平和成本管理。因此，建议期间费用的列支，要与会计制度规定的一致，即除开发期间借入资金所发生的利息以间接费用列入开发产品成本科目外，其余的期间费用不分项目，一律作为当期损益处理。这既符合税法规定，又便于实际操作。避免税务机关对汇算当年按工程进度分项目剔除的期间费用，要跟踪到以后年度补列支的烦琐工作。
　　2.物业管理用房成本应列入企业"可售总成本费用"中摊销。随着住宅商品房设计的日趋人性化，小区配套设施越来越齐全，如从早期的门卫、车库到现在的幼儿园、诊疗所、商场等，按有关规定，物业管理用房产权归全体业主所有，不能用于销售。因此，可以理解为业主在购买小区住宅时，即拥有物业用房产权。所以，其成本应列入企业"可售总成本费用"中摊销，而面积可从"总可售面积"中扣除。
　　3.交际应酬费的摊销。笔者建议，先按待摊费用归集，待实现销售收入后的两年内，依销售收入的0.3％摊销完。
　　（五）加强部门配合，完善协税护税网络
　　应加强与房管、建委、质检等有关部门的密切联系，沟通信息，加强税收征管。
　　如与建委建立工作联系制度，定期取得其审批的综合验收企业名单，督促已交付使用商品房的企业按时结算销售收入，如实核算成本费用，依法申报纳税。同时，要密切与房管等政府部门的配合，争取电脑系统联网，实现资料共享、信息相通，以便适时掌握从工程动工、预售楼房，到竣工验收、办理产权的全过程动态信息资料。对个别账证不健全、征收难度大的个案，应采取内查外调，加强与地税等部门的配合和协作，加大打击力度，以公平税负，为纳税人创造依法治税的良好经济秩序

zxf8338

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zhanlu

好资料，分析的好，学习了/