住宅用地被曝57％闲置 各部委对房地产态度不一

嫦娥一号

2009-08-23 15:42
申玉彪   中国广播网


    据中国之声《央广新闻》8时03分报道,楼市的持续火爆催生地王,也让各家房地产企业融资热情高涨。然而,在目前房价新一轮的上涨背景当中,中原地产给出的一份调研报告显示,40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270地块样本,57%的住宅用地闲置。



    “住宅用地57%没有入市”之说尚无科学论证

　　中原地产监测国内12个城市的土地数据,选取一些比如万科经济集团,富丽地产、本申实业等40家知名地产商2003年以来的土地公开市场获得的270地块样本进行调查,发现这些地块中除去在售和售完的土地,有57%没有入市,其中27%土地处于待开发状态,30%处于规划在建状态,没有形成实际的房源销售。媒体对此评论,一边楼市在回暖涨幅明显,另一方面地块在晒太阳。

　　但住宅用地闲置是不是达到57%,目前没有科学论证,专家认为还是有一定道理的。因为2007年在股市楼市双重利好的刺激下,圈钱存地模式被开发商所追捧,导致全国各地地王频频出现,甚至出现地价和房价倒挂的现象。在目前中国房价这样一种迷幻的状态当中,土地在当中扮演的角色越来越像一个谜。

　　拿地潜规则揭开房地产官商秘密 拿地潜规则揭开房地产官商秘密 据媒体报道,有开发商透露,土地拍卖过程中,灰色交易普遍存在,而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。企业为了拿地,“没有一个不行贿”。

　　其实,企业拿地“没有一个不行贿”,并不是佐证某些政府部门和官员腐败的“孤本”。早在2007年,一位开发商就公开曝光,“楼盘开发成本只占房价20%,房产商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被土地规划、测量、招投标等相关职能部门'层层消化’掉了”。最近,王石的那句“现在不行贿成了过街的老鼠,行贿反而成了英雄了”,也剑指房地产业腐败成风的现象。

　　业界、学界、中央部委对房地产市场发展态度不一

　　房地产确实冷静了相当长一段时间,目前整个楼市处于调整甚至回暖的过程中。准确判断当前楼市的情况或者说预测下一步楼市的走势,可以说是非常难以回答的问题。但从业界和学界,包括中央部委对房地产市场目前发展态度,还是能读出一些信息:

　　业界对房地产的发展态度最典型的观点是认为,目前楼市回暖过程中,还只是填坑,未来还有很多的不确定性,此时如果政策收紧的话,将会影响整个行业的回暖态势,并有伤及全局的风险之势;

　　学界认为,由于信贷政策宽松,大量投资性甚至投机性的需求重新入场会导致5月份、6月份个别中心城市的房价出现快速的上涨;

　　目前中央部委对房地产发展态度有这样几个方面:一个是财政部,财政部认为,由于信贷宽松,资金很可能流入股市和房地产市场,导致两市虚假繁荣,助长泡沫和引发通胀;另一方面是住房建设部,住房建设部认为投资性需求不断的进入楼市,泡沫苗头已经显现,必须密切关注房地产市场的变化,但楼市政策暂时维持稳定;国土资源部认为,当前房地产市场,总体仍处于调整阶段。

　　楼市观点

　　个别城市房价上涨压力大

　　楼市回暖基础尚不稳固,供给明显不足,个别城市房价上涨压力仍较大

　　当前,我国经济发展正处于企稳回升的关键时期,从1—7月份有关数据来看,房地产业经过前一段时间的调整已经超预期地领先其他行业率先回暖。商品房销售面积同比增长37.1%,商品住宅销售面积同比增长38.8%。房价的止跌并稳步回升也是市场回暖的重要表现。随着经济环境持续向好,全国房地产市场仍有望继续稳步回暖。

　　现在人们关注和担心的,主要是4月下旬以来,伴随着投资性需求和改善性需求的入市,少数城市房价、地价上涨幅度过大。

　　判断下半年这些城市的市场和房价走势,主要还是看供需两方面。从需求面看,当前刺激市场价格上涨的需求是否全部具有可持续性,这个问题尚待观察。房价上涨过快的城市,不少以自主性和改善性需求为主的普通购房者重新陷入观望,7月份一些城市成交量出现了不同程度的下滑。有一些城市紧缩二套房贷政策,对投资性需求及房价上涨起到了积极的抑制作用。但这些城市,人们对房产保值、增值的预期仍然比较强烈,潜在的需求也仍然存在。

　　供给面的情况则不容乐观。今年以来,商品房销售面积增长显著,但1—7月房地产开发投资额仅同比增长11.6%,住宅开发投资同比增长为8.2%,土地购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降25.8%、13.4%、9.1%。这些先行性指标的下降,对房地产市场下一步的供给将产生较大影响。特别像北京等几个销售量比较大的省市,1—7月住宅投资同比还是下降,比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江苏下降2.4%、福建下降26.1%、广东下降13.8%。根据有关机构对上海、杭州、深圳等若干城市的监测,以过去6个月的平均销售速度来看,上海、杭州的可售面积仅能提供未来2—4个月的销售,深圳仅供6个月的销售,供给明显不足。

　　在上述供需状况的背景下,加上开发企业在资金压力缓解以后,失去了降价促销的压力,综合分析,今后一段时期这些城市房价上涨的压力仍然比较大,但涨幅会趋缓,成交量则可能出现震荡。

　　客观来说,一些房价、地价上涨过快的城市必须防止泡沫的产生与积累。否则会对需求的进一步释放、房地产市场和金融市场的稳定健康发展产生不利影响。房地产企业应该冷静判断当前形势,不要助推楼市涨价,以实际行动来维护楼市回暖的局面。

　　楼市扫描

　　北京:

　　8月房价上涨幅度首次放缓 7月下半月以来,北京普通商品房市场成交量上涨幅度一再放缓,并于8月上半月出现明显下滑。来自北京房地产交易管理网的数据显示,8月上半月,北京商品房住宅同比成交量下滑9.25%。与此同时,来自中大恒基市场部数据显示,北京8月上半月二手房住宅成交量也下滑6.05%。

    据了解,楼市拐点已经初现端倪。与确认市场回暖一样,拐点基本是保持两个月以上的下滑,而目前的市场从7月开始已经出现下滑,另外同比6月、7月、8月成交可以看出,价格涨幅已经明显趋缓,而成交量和价格的平衡点已经在7月上半月形成顶峰,从7月下半月就已经出现成交量明显下滑的趋势。

　　深圳:

　　楼市再现观望心态 根据深圳市国土房产部门每日成交统计,上周全市一手住宅成交量环比上涨11.9%;成交二手住宅量环比下跌0.8%。一手住宅方面,持续受新房供应量增加的影响,成交量呈现一个良好的上升趋势。二手住宅方面,继前3周成交量环比小幅下跌之后趋于稳定,成交套数基本与前周持平。二手住宅价格经过了前几个月的快速上涨后,价格达到高位,部分片区物业价格已超过2007年同期水平,这引起了部分买家及投资客观望,成交量有所下滑。

　　房企巨头酝酿大幅提价 上海证券报日前获悉,某大型房地产开发企业酝酿对深圳在售楼盘大幅提价,幅度至少在10%左右。因为该企业处于国内领先地位,且在上轮楼市周期中预测准确,反应快速,被很多开发商视为跟随标杆。

　　该企业一位人士透露,负责具体定价战略的部门上报的调价幅度超过10%,但决策部门认为还有更大上调空 间。随后,记者致电该企业在深圳的一典型楼盘,销售人员称,根据最新公司会议精神,从下周一开始,原有的10万元/套的优惠额下降为5万元/套。初步提价策略已经开始落实。

　　上海:

　　二套房贷全线念起紧箍咒 自银监会重申严格执行二套房贷相关政策后,从市场情况看,目前上海各家银行的二套房利率操作标准已普遍上调至八五折。上海二套房贷的“蜜月期”终告结束。

　　CBN从多家中介及贷款服务机构得到的消息显示,目前上海绝大多数银行均已以“家庭”为单位来认定房产套数。同时,银行对客户的审核标准也明显比以往严格了许多。

　　据了解,在银监会6月份重申严格执行二套房贷相关政策之前,上海各家银行普遍采取以“个人”为单位认定房产套数。按这一操作标准,即使一对夫妻名下已有一套房产,作为非主贷人的一方,在另外购置新房时仍可享受首套房的商业贷款利率优惠。