购房中的会计决策

阿斯兰

由经济发展决定的住房需求的增长导致近十年住房价格不断上涨。但购置住房不能只计算当前的经济承受力，而要用发展的观点制定购房决策。从人口结构与经济发展规模决定购房，既符合当前利益又符合长远利益。
　　
　　对于中国的每一个家庭，尤其是新成立家庭，住房都是最大的需求与最高消费。一个家庭的住房问题解决了，就度过了家庭消费难关。目前我国的家庭在决定购买住房时，往往是根据自己的收入情况和自己所能利用的其它资金的来源状况决定购买什么样的住房，实际上，这是一种暂时容易做到但长时间不能摆脱困境的办法，而要用发展的观点制定购房决策应用会计决策方略，才能从根本上解决长期困扰居民生活的住房问题。
　　
　　一、近十年房价将会不断上涨
　　
　　在房地产市场中，住房价格由需求与供给两方面因素决定。土地是一种稀缺性资源，用于住房的土地，每年只能在政府的严格控制与计划下投入市场，供给是极其有限的。依据经济学原理，当供给变化不大时，住房价格由需求决定。近十年，由于潜在的住房需求与现实的住房需求不断增加，将导致房价不断上涨。
　　哈佛住宅研究中心启动大量的资源来进行统计学的分析，分析表明，人口数量是最能预测房地产市场长期走势的，人口结构变化影响房地产的需求。分析历年的《中国统计年鉴》有关人口出生率的数据发现：1962年至1971年这10年我国人口出生率一直保持在一个相当高的水平，年人口出生率都在30‰以上，是建国后人口出生的第一个高峰期，它直接导致了1981～1990年第二个10年人口出生高峰期，年人口出生率都在20‰以上。第一个高峰期出生的人口在上世纪80年Dai.开始结婚，需要住房，但当时住房供给主要采取公有住房分配形式，很多家庭的住房需求受到抑制。上世纪90年代中期到2005年前后，这些人中结婚较晚者和先结婚但住房需要更新者成为住房需求的主体。第二个高峰期出生的人口，从2005年到2015年（出生后加上25周岁）陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期，成为住房需求的主体。第二个高峰期出生的人口住房问题解决之后，人口对房地产的支撑作用将会越来越弱，这是人口数量与结构变化产生的潜在住房需求。
　　伴随着经济社会的不断发展，居民的经济能力不断增加，消费观念不断提升，购买住房、更新住房形成了现实的住房需求。随着居民收入水平、文化水平的不断提高，居民日趋追求家居功能的多样化，对住房条件的要求越来越高，不但要考虑经济性、实用性，还要考虑绿色状况、环保情况，追求舒适与安逸等，改善住房条件（人均住房面积更大，房屋结构和设施更先进等）已成为居民重要的消费取向。小面积住房的要换大面积住房；单一居住功能的住房要换成具有多种功能的住房。
　　此外，房地产信贷使被压抑的需求转化为现实需求，在房地产贷款等金融政策的支持下，那些有购买欲望但不具备完全支付能力的消费者，具备了购买住房的能力，扩大了现实的住房需求。城市化速度的加快，使住房需求由农村向城镇集中，每年进入到城镇的农民近千万人（“十一五”期间国家计划转移农民进城4500万人，平均每年进城农民约900万人）大大增加了城镇住房的需求量。新农村建设的举措之一是使居住于条件非常差的地区的居民迁移到条件较好的村庄，这是住房需求在农村中的集中。住房需求向城镇集中与向条件好的村庄集中的结果，都增大了现实的住房需求。
　　需求在不断增加，必然导致住房价格不断上涨。同时，随着经济社会的发展，住房供给成本也在不断上升。房地产开发用地成本的快速上升，钢材、水泥等生产资料价格上涨，住宅小区环境的精心设计和房屋质量的不断提高，绿色环保以及文化因素的增添使得住房供给成本不断上升。这些因素通过推动住房成本的上升而最终推动房价上涨。
　　
　　二、人均住房面积变化趋势
　　
　　上世纪90年代以前，我国居民住房主要采取公有住房的分配形式，居民的住房需求受到极大的压制，我国住房商品化改革以后，房地产市场得到快速发展，居民住房状况得到明显改善。居民的住房需求不断得到满足，同时新的需求也不断产生，人均居住面积逐年增加。根据1995～2006年各年度《中国统计年鉴》，得到各年的城镇居民人均住房面积以及由此画出曲线如附图所示。
　　观察图中所示各年度数据发现城镇居民人均住房面积年年都在增加；从画出的曲线发现，人均住房面积几乎均匀增加。在1994～2005年的12年中，我国政府对房地产的调控政策每年都有一定的变化，而人均住房面积却不受大的影响，这是因为决定住房需求能力大小的是经济因素而非政策等外生变量。笔者研究发现，决定城镇居民人均住房面积的因素主要有：
　　一是平均每个就业者的负担人数，负担的人数越多，越要求准备更大的空间，住房面积与平均每个就业者的负担人数呈正相关关系；二是人均国内生产总值，人均GDP越高，对住房的需求越旺盛；三是全社会固定资产投资额，固定资产投资规模越大，经济总量扩张的速度就越快，对住房的需求也就越大；四是人均可支配收入，人均可支配收入越多，居民的经济活动能力越大，对住房的需求也越大；五是人均储蓄存款余额，人均储蓄存款余额多，整个社会具有购房能力。通过人与人之间的借贷等关系，会形成现实的社会购买力。住房需求与城镇储蓄存款余额呈正相关关系。随着经济的不断发展，上述各经济变量不断增大，人均住房面积也随之不断增大。但不是随之无限地增大下去，当增长到人口因素对房地产的支撑作用消弱时（根据上面的分析就是十年左右），人均住房面积不再随这些变量的增加而增大，达到了一个稳定的理想值。笔者还发现，不同的城市和地区，人均住房面积最终的稳定值是不同的，比如，对全国城镇居民而言，这个稳定值平均是44平方米，对于河北省城镇居民而言，这个稳定值平均是50平方米。
　　
　　三、购房决策选择
　　
　　人均住房面积在近十年会随着经济社会的发展而不断增大，现在所购买的住房十几年以后仍在使用寿命之内，这就需要我们在购房时要进行一下会计核算：准备住多少年，买多大面积。如果要居住十年左右，那么就应该考虑十年以后人均住房面积的大小。现在过于窄小的住房，届时作为二手房出售会大大贬值，甚至不好转手。如果居住十年以内，买面积小一点的住房可能既经济又实惠。笔者建议，以人均40平方米为参照尺度，根据各城市与地区人均居住面积，决定购买住房的大小。人均40平方米的居住面积的不同情况对于2至3人的家庭来说是既经济又实用，不造成浪费；如果人均居住面积再扩大，从购买到维护，既浪费金钱又耗费时间；如果较小，则会有一定的不便。对于只有一个人的家庭，40平方米显得小了一些，因为不管家庭人数多少，卧室、客厅、厨房、卫生间都是必不可少的，应该大一些。对于4人及4人以上的家庭，由于除卧室外，其它房间可以共用，居住面积可在3人家庭居住面积的基础上，参考人均40平方米左右适当增加。
　　按人均40平方米这个未来发展趋势面积购买住房，对于一些家庭特别是新成立的家庭来说可能面临很大的困难，但借助于贷款等力量也是能够实现的。如果因一时经济紧张而减小购买面积，待经济好转时还要继续考虑住房问题，而且十年之内房价一直都在上涨，对于多数人来说，房价上涨的速度可能同工资上涨速度相当，所以将来买大一点的住房同现在买所承受的经济压力相同，而现在买则不但改善了居住条件，而且有利于实现人的全面发展。
　　通过会计计算发现，按目前的通货膨胀率，我们存入银行的一年期的钱是在负增长。随着经济的快速发展，我国的经济还会保持较高的通货膨胀率，如果银行不同步调高存款利率，存款购房不是会计决策所支持的。事实上随着居民储蓄存款总额的不断增加，银行提高存款利率的动力及空间都不大，而对始终滞后于经济发展现状的银行贷款利率的变化而言，贷款购房是会计决策所支持的做法。
　　在购房决策中，主张以大家庭的方式购房，这样既节约总的资金，又能拥有较大的空间，尤其是新成立的家庭，同父母住在一起利多弊少。对于本来的大家庭，能合则不分。
　　以40平方米为参考购房，并不违背政府制定的房地产市场调控政策。政府对房地产市场进行调控的目标之一是控制总的占地面积，之二是从长期发展的角度解决居民的住房问题。以人均40平方米这个未来值做参考尺度，一是避免了更多的小家庭从大家庭中分裂出来，这就减小了总家庭的数量，从而不会增加总的占地面积；二是现在在建住房，10年后仍在房屋的使用寿命之内。如果小面积住房过多，一方面，10年后许多住房不再是可用房源，不能形成有效的供给，当然也造成极大浪费；另一方面，随着经济收入的增加，大量购买小户型的家庭必然产生新的住房需求，结果可能导致住房供需矛盾长期得不到解决，甚至有加剧的趋势。

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天啊，这样的话我要多久才能买房啊，要和这么多的人竞争啊。