房地产企业计税成本问题

银河飞雪

根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定，房地产企业在达到完工条件后，应及时确认完工开发产品销售收入，同时结转已销售开发产品成本，结转的已销售开发产品成本必须真实合法。但在实际经营过程中，由于种种原因，房地产企业未能及时取得合法的成本列支凭证，导致实际结转的销售成本偏低、后期形成亏损无法解决的问题。
（一）房地产企业在年度中达到完工条件的，根据相关税收政策规定，及时合理确认收入及成本。
第一，完工后办理季度申报时，对于建安成本，如果未能及时取得合法凭证，可以按照经政府有关部门备案的建安成本预算总额乘以80%计入开发产品计税成本中。如果实际取得的建安成本合法凭证总额已超过建安预算成本的80％，可据实确认计税成本。
第二，计税成本中除建安成本以外的其他成本项目（包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用），必须提供真实合法有效的凭证，方可计入开发产品计税成本中，不得根据预算成本进行估算。
第三，根据31号文件规定计算准予扣除的已销开发品计税成本。
计算公式：
成本对象总成本=申报时取得合法列支凭证的开发成本（除建安成本之外的开发成本）+建安成本预算*80%
可售面积单位工程成本=成本对象总成本/总可售面积? 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本?
（二）年度终了办理汇算清缴申报时，允许扣除的已销开发产品计税成本必须是真实发生的，并能够提供真实合法的列支凭证。汇算清缴结束前取得的发票，可以计入汇缴年度成本对象总成本中，计算允许扣除的已销开发产品计税成本。截至汇算清缴结束尚未取得发票的部分，不得计入汇缴年度成本对象总成本中，按规定进行纳税调整。待实际取得后按31号文第八条第二款规定处理。

黄黄立青

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