[综合] 房地产企业开发成本全过程管控的对策和要点 [复制链接]

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发表于 2011-11-1 23:36:44 |只看该作者 |倒序浏览

控制开发成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。认真做好住宅产品开发成本的控制，应是我们不断探索的课题。房地产企业已告别“囤地”暴利时代，现回归精细管理中，而当务之急是需做好项目成本的控制工作。
房地产开发成本全过程的控制主要是有以下几个阶段：

一、征地和拆迁补偿、安置费处置阶段。
征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。如果地理所处土质差、就不宜造房，会增加很多加固地基的费用；拟征地上有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，其成本就增加不少，毗邻有隐性争议的也会造成烦琐的长时纠纷，等等，任何一项没调查清楚的“隐患”都会推高开发成本。如果不透切了解国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策情况，也会失策，造成重大不可逾回的损失。
二、勘察设计和前期工程费办理阶段。
勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分需以公关争取各项优惠政策取得来降低收费标准。
勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照现行招投标法与地方习惯约定进行，通过多轮议标等合理招标方式确定中标单位，在合理低价位上争取素质高的施工单位选进来。
设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要过度追求高、新、美东西，惜得舍除多余的功能和装饰体，积极推行价值系统工程的管理。通常工程项目的设计中，不合理的设计方案或低水平人做出的设计是浪费惊人的。设计前一定要摸清没计单位的承接能力，并需由对方给开发商先做出优化设计方案。为了做专、降低成本，设计方案人宜与施工图设计分开做，而且要指定设计落实到有实力、有水准的具体人头上；同时，设计前必须向设计单位提出项目经济技术限定指标。
三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。不要轻视其土、石方工程，也需有合理的调配方案。不然，多次搬运处置会费时费钱。通常可结合土建建筑施工招标时、一同组价综在总价中发包，以便节省部分成本。施工围墙和路基安排、临时用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后道路管网的需要进行综合计划和安排，切忌重复建设
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