控制房地产建设成本 加大地产企业竞争优势

阿斯兰

　  随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，人们对房地产企业的成本的精细化管理给予了前所未有的关注，认为房地产企业要生存和发展，很大程度上决定于其对成本的控制程度。这一点毫无疑问是正确的，但问题的关键是如何控制成本？影响成本的因素有哪些？以下是一些体会。

　　一、房地产成本因素

　　直接成本

　　1、不变直接成本：土地成本、设计成本、建安成本等，这些成本在一个项目中是相对固定的，或者说是可以预测的，而且一旦发生就固定不变。如果在设计过程中发生的多次变更，我们也统称为设计成本；土地成本一般在招拍挂过程中确定，现在只要不是一些国家大型公共设施或政府基本建设，已经没有协议拿地的政策了。而一旦拿到地，它的成本就决定了；在不考虑建筑材料上涨的因素下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就可以做出比较精确的预测，比较稳定；

　　2、变动直接成本：贷款是房地产企业得以经营的重要融资渠道，没有银行的支持，估计大量的房地产公司都无法生存。但贷款是需要利息的，即使在前期策划过程中比较精确地计算了某个项目或某个房地产公司在一定时间内所需要的资金，但精确的日期是难以计算了出来的，所以这种成本是直接的成本，与项目的进展是密切相关的、是变动的。一般一个大型的房地产公司对银行的依赖程度很高，在国内融资渠道相对缺乏的情况下，银行贷款成为了企业唯一的选择，造成了房地产公司为银行打工的现象。现在很多人都在抱怨房地产公司的暴利，实际上他们的职责在一定程度上是有失公允的，房地产企业真正能实现暴利的并不多。

　　3、销售成本：在房子建设销售过程中，主要有两大块的成本费用，一是市场推广费用，二为销售佣金。这些费用基本是明确的。市场推广费用可以在销售策划过程中做出比较明确的计划，而销售佣金更是可以按照公司政策和被销售房源的数量确定。

　　间接成本：在房地产项目中最不能明确的是间接成本，到底有哪些间接成本？

　1、机会成本：机会成本就是一个项目在进行过程中机会把握与否所带来的费用上的增加。

　　实际上，房地产公司经常会面临这样的选择：是尽快销售还是捂着等待房价的进一步上涨？

　　中国处于高速和变革时期，所以人们对地产需求是非常旺盛的，特别是在城市化进程中。对这个问题如何回答决定于公司决策者对机会成本的预测和控制，控制不好会使得机会成本大大超出公司所能承受的范围。

　　在当前的中国国情下，影响机会成本的因素主要是国家政策，需要公司有专门的机构对国家政策进行深入解读。

　　2、管理成本：管理成本主要是企业经营成本和其他不确定成本。

　　二、如何控制房地产成本？

　　现在人们很关心房地产公司的精细化管理，对于如何进行精细化管理很多人都有不同的理解。

　　根据我的理解，就是把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并在每个子任务上明确需要以下几个因素：

　　目标：指明该任务需要实现的要求，

    包括：资源要求(包括各种资源计划，人员、设备等)、资金计划(包括成本类型)、时间计划、质量要求(包括各项质量因素)、验收标准、上下关联任务。

　　这些因素是描述一个任务的重要信息。只有把每个任务的成本控制好了才能实现成本的综合控制。但根据前面的讨论，机会成本、变动直接成本等对项目甚至公司的影响非常大，所以我们在考虑成本时必须综合来考虑，大处着眼，而在控制成本时要从细节下手。单纯考虑单个任务的成本往往会产生完全相反的结果。比如采购经理花了很大心血买到了物美价廉的建材，但耽误了工期3天，对这样的成本控制法是否有益是需要深入分析的。

　　在这里我们提出两种方法：

　　1、动态控制法：也就是动态成本法，它与目前市场上的动态成本法是不同的，它需要建立一种模型，把各个任务之间的关联及相互影响考虑在内，只要任何一个任务的成本发生了变化，那么由该模型自动得到该项目的总的预测成本，通过与项目的目标成本的比较可以得到结论：当前的项目是否在成本控制范围内。该模型设定时必须考虑上面所有的成本因素。由于各个任务之间的成本关系不是线形的，所以简单的按比例计算是不精确的，不能反映实际情况。

　　这种方法是最理想的，把项目总的动态成本与项目计划有机结合了起来。该方法能带来两个方面的好处：公司多项目运作时，可以根据市场行情随时对公司可能的利润进行预测，从而指导企业的发展。

　　2、静态控制法：把每个任务的成本按照目前市场情况进行精确设定，包括额定成本、最高成本、最低成本三者都考虑进来，只要满足单任务的时间进度计划以及成本在最大、最小范围内的任务都被认为是受控的。

　　该方法看似简单，实际上在执行时也会碰到许多困难，这些困难不是技术上的，而是管理上的，就是在不同节点的控制上需要公司的各级层面的人员参与，每个人都要参与活动和考核，需要对业务流程进行重新设计、加强绩效考核，从而使项目的复杂性大大增加。

　　三、房地产管理信息化

　　房地产是典型的项目型运作，一般周期很长，住宅一般在15个月左右，而商业地产则在25个月以上，在这么长的周期内，对成本的管控是非常重要的。目前针对房地产信息化方面的解决方案中，国外产品集中于项目进度管理，而国内的产品集中于成本管理，我们认为在未来发展过程，两者必须很好地结合在一起考虑，使之成为适合房地产开发企业，并提供多方参与、协同工作的应用系统。这也是房地产应用系统提供商面临的挑战。

　　按照市场经验，追求暴利的公司的存活时间不会太长，只有那些追求长远利益，加强管理的企业才会有强大的生命力。随着竞争的日益加剧，房地产公司将会面临与其他行业同样的整合，如彩电行业、VCD行业等。企业通过信息化作好应对挑战的准备是那些有远见企业的不二选择。对于软件企业来讲，机会大于挑战。