房地产开发企业的税种有哪些啊？

小毛毛虫

我新接房地产开发公司的帐，弄不清楚应交哪些税?只知道营业税，营业税附加税，所得税？还有哪些呢？交不交印花税？印花税如何计算呢？

soullion

中国房地产各环节税收一览表
　　(一)土地增值税――针对国有土地使用权及建筑物及附属物征收的税。向一切在华的单位和个体，不区分外商及国外个体公民.征收的分界点为项目金额的20%，如果增值未超过20%，即不征收土地增值税。
　　买出价格(转让价)-项目金额＝增值额；
　　项目金额＝地价＋建筑成本＋开发费用＋旧房的评估价格＋其他费用。
　　应缴税额＝增值额* 35%
　　应缴税额＝增值额* 40%-项目金额×5%
　　应缴税额＝增值额* 50%-项目金额×15%
　　应缴税额＝增值额* 60%-项目金额×35%
　　问题一:土地增值部分就是开发商的所得部分吗?否。大量的开发运营成本没有被列入增值前的“项目金额”里，这是现实。那么，开发商必然又得将这些因税而起的成本加到购房者头上。
　　问题二：收了所得税，又收土地增值税。这样重复计税，是否合理，好象没有听证过。
　　(二)城镇土地使用税
　　对拥有土地使用权的单位和个人以占有土地面积为计税标准，按规定税额征收的一种税。
　　(外商，外企投资不记税)
　　应缴税额＝占地面积×M元/m2，
　　大城市0.5-10元/m2
　　中等城市0.4--8元/m2
　　小城市0.3――6元/m2
　　县，镇，工矿区0.2---4元/m2
　　免税范围：国家公共事业用地
　　个人所有的居住房屋及院落用地
　　职工宿舍，集体和个人兴办的学校，医院，托儿所
　　评点:这部分税是该收的.
　　(三)耕地占有税
　　是对占有耕地建房或者从事其他非法农业建设的单位和个人征收的一种税(粮食作物，经济作物，菜地，园地，鱼塘)《外资不记税》
　　1.6---8元人均耕地1—2亩地区
　　占地面积× 1.3—6.5元人均2—3亩地区
　　1.0----5元人均3亩以上
　　评点:这个税不该收。因为：国家是严格保护耕地的，凡被用来开发的“耕地”，则出让方(地方政府)一定要有补偿耕地面积的方法，不能用征收“耕地占用税”的方法脱责；对开发商而言，既然政府把这片土地出让给我开发了，当然不再是耕地，为什么还要交“耕地占有税”呢？政策和法律是不允许出现这样的逻辑混乱的。
    (四)房产税
　　以房产为征税对象，以房产的计税余值或租金收入为税依据，向房产所有人或经管人征收的一种税。
　　应纳税额＝应税房产原值×(1—扣除比例)×1.2% (1)
　　应纳税额＝租金收入×12%
　　扣除比例＝“10%---30%”
　　评点：房产税在什么情况下该收，什么情况下不该收？这方面和规定没有明确体现政府的产业政策；“租金收入×12%”的计税标准明显偏高，这样会大大打击人们的租房积极性，违背了“让更多人有房住”的宗旨。
　　(五)印花税
    相见《印花税暂行条例》
    (六)契税
　　以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人，在不动产买卖，典当，赠与，交换而订立契约时，由承受方缴纳的一种财产税。以房地产产权作抵押，进行企业入股，也征收契税。
　　应缴税额＝出让价格×(3%―5%)
　　除了国家公共事业的房地产以外，免征减征的范围很少。免征范围如下：
　　1城镇职工，按规定第一次购买公有住房。
　　2固有不可抗据力而灭失住房，而重新购买住房。
　　3其他情况等等
　　1997年7月财政部，税务部调整房地产市场的税收政策，个人购买自用普通住宅，暂时征收一半。
　　2007年5月，再次调整税收比例，140平米以上的商品住房按全额征收契税。
　　评点：这种“雁过拔毛”的税种，好象是在“印花税”外强加的一税。这样的税人人都不能免，那就不能再设，即使非设不可，也不能太高，高了就等于设置了交易障碍，会得罪所有买房和卖房的人，也不利于房地产业健康发展。
　　(七)营业税
　　在我国境内提供劳务，转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税，其中包括外资企业。
　　3%，交通业，建筑，邮电通讯，文化体育
　　5%，金融保险，服务业，转让无形资产，销售不动产
　　5%-20%，娱乐业。
　　应纳税额＝营业额×税率
　　评点：不动产的转让要征收营业税？这个问题还需要进行法理推敲。
    (八)城市建设维护费
　　依据增值税，消费税，营业税的征收情况，为记税依据而征收的一种税。(外资除外)
　　城建税＝(增值税＋消费税＋营业税)×税率
　　地级市：7%，县：5%；区镇：1%。
　　评点：这个税该收。但是计税方法有问题，它应该是个独立税(费)种，不应该按其他税入来计税。还有，除这项税外，各地又另收高额的“城市配套费”(通常在每平米100至300元之间，个别城市个别地段更高达每平米1000多元)，这好象有重复计税(费)的感觉。
　　(九)教育附加费
　　同城建税。
　　应缴税额＝三税之和×3%
　　评点：这个费自1992年广州市政府发明以来，各地政府都在沿用。但是不是该叫“附加费”？多难听呀。而且，既然已经收了所得税和增值税，那就在这些税入中给教育部门追加教育投资就是了，为什么还要额外收呢？如果教育负担是房地产带来的，那就该收，而且应该多收一些。可是，事实上教育负担与房地产没有关系。不解。
　　(十)地方教育附加
　　同城建税。
　　应缴税额＝三税之和×2%
　　(十一)水利建设专项资金
　　应缴税额＝销售(营业)收入×1‰
　　(十二)企业所有税
　　对我国境内除外企之外德各类企业生产经营和其他所得征收的一种税。
　　应纳所得税额＝(每个纳税年度收入总额-准予扣除项目金额)×33%
　　收入额的确定：1生产经营收入2；财产转让收入；3利息；4股息；5租赁收入；6其他收入。扣除项目：成本，费用，损失。包括生产成本，支付利息，员工工资。
　　评点：任何企业和个人都应该交所得税。但是既收所得税，又收增值税，还收营业税。这几下好象是重复了点。

小毛毛虫

谢谢。很详细。但对土地增值税的计算还是不明白

zznina

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