房地产热点财税问题答疑

银河飞雪

房地产热点财税问题答疑

问题一：卖房产的预收款，是否需要预缴企业所得税？

      根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)的规定，“第九条　企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

      在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”因此，需要缴纳企业所得税。

来源：国家税务总局四川省税务局

问题二：房地产开发企业分期收款销售开发产品，应在什么时候确认收入缴纳企业所得税？

      根据《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条规定：“采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。”

                                                                                                                                                                          

来源：国家税务总局内蒙古自治区税务局

问题三：房地产开发企业在预提费用方面有哪些规定？

    《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定：

     除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

   （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

   （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

   （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

来源：国家税务总局辽宁省税务局