来自咨询一线的提示：当前房地产常见风险揭秘

银河飞雪

从2016年5月1日，房地产企业全面实施营改增以来，距今已经1000多天。但是我们在企业现场服务时发现，部分二三线城市的房地产企业仍然存在后知后觉的问题，这种情况并不在少数。

1. 编制工程预算时没有进行价税分离。

来源公众号《九鼎财税说》

部分房地产企业因为种种原因，对于一般计税项目，仍然采用营业税制式的工程预算模式。大家知道，税前成本和税后成本差异很大，以10000元为例，不同的业务，价税分离差额如下图：

为了仿真模拟测算项目税负，帮助企业决策层掌握更准确的数据，更多时候，只能协调预算部门和工程部门临时加班加点、修正数据。

也许有些读者会问，价税分离能有多大影响？嘘，小点声，别让人看出你不懂房地产。对于一般计税项目，不仅影响着企业的成本、利润、和三大主税，还影响着上市公司披露的报表是否好看。还决定着职业经理人是否完成了业绩，影响着其升迁去留。

2.合同签订时采用了包干价。

鉴于前面工程预算没有进行价税分离，连锁反应是影响房地产企业签订工程发包、材料采购、采购服务时均没有价税分离，签订了包干价。

当然，也不排除预算中进行了计税分离，但是法务合约部分不懂税，合同条款中未进行价税分离。

对于工程部分，其实住房城乡建设部办公厅已经通过《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号）文件，明确了工程造价计算公式，即“工程造价=税前工程造价×（1+税率）”。

3月15日上午十三届全国人大二次会议闭幕后，国务院总理李总理答记者问，明确4月1日要减增值税，5月1日减社保费。增值税税率从16%下调至13%，10%下调至9%。

我们知道，增值税纳税义务发生时点，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

如果房地产企业签订了包干价，如果企业不能在税率下调前取得全部发票，企业的进项将损失如下金额：

因此，如果为了保证企业进项不损失，企业要么督促对方在税率下调前把增值税专用发票开具到位；要么企业测算出不含税价，然后要求对方签订合同补充条款，约定不含税价款，然后按照新税率支付税款。

3.合同价税不分离，还将多缴纳印花税。

2018年11月1日，《中华人民共和国印花税法(征求意见稿)》发布，其中第五条规定，印花税的计税依据，按照下列方法确定：

（1）应税合同的计税依据，为合同列明的价款或者报酬，不包括增值税税款；合同中价款或者报酬与增值税税款未分开列明的，按照合计金额确定。

（2）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据列明的价款，不包括增值税税款；产权转移书据中价款与增值税税款未分开列明的，按照合计金额确定。

换句话说，如果合同未进行价税分离，如果属于印花税应税合同，则导致企业对增值税税款部分也缴纳印花税。假定为1个亿的总包合同，按照原来税率，多缴纳印花税，

100 000 000元/(1+10%)*10%*0.03%=2727.27元。

也许有些读者看到金额后会不屑一顾，须知两会刚刚结束，房地产形势尚不明朗。地主家已经没有余粮多时，同一条船上的每一个人都要学会精打细算的过日子。

亡羊补牢、未为晚矣。

【附件一】：

住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知

建办标[2016]4号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委，国务院有关部门：

为适应建筑业营改增的需要，我部组织开展了建筑业营改增对工程造价及计价依据影响的专题研究，并请部分省市进行了测试，形成了工程造价构成各项费用调整和税金计算方法，现就工程计价依据调整准备有关工作通知如下。

        一、为保证营改增后工程计价依据的顺利调整，各地区、各部门应重新确定税金的计算方法，做好工程计价定额、价格信息等计价依据调整的准备工作。

        二、按照前期研究和测试的成果，工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整。

        三、有关地区和部门可根据计价依据管理的实际情况，采取满足增值税下工程计价要求的其他调整方法。

        各地区、各部门要高度重视此项工作，加强领导，采取措施，于2016年4月底前完成计价依据的调整准备，在调整准备工作中的有关意见和建议请及时反馈我部标准定额司。

中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅   

2016年2月19日

【附件二】

住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知

建办标[2018]20号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委，国务院有关部门：

        按照财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知（财税[2018]32号）要求，现将《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号）规定的工程造价计价依据中增值税税率由11%调整为10%。

        请各地区、各部门按照本通知要求，组织有关单位于2018年4月底前完成建设工程造价计价依据和相关计价软件的调整工作。

中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅

2018年4月9日

tang-tang

谢谢楼主无私分享