房地产篇：猫鼠游戏——房地产业税务揭秘（一）

银河飞雪

         文章转载自《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号。

         一、销售开发产品收取价款未按规定入账、隐匿收入，少缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等

【常用方法】

1.房地产开发项目建设初期，需要资金量大，房地产企业多以“内部认购”、“单位团购”等方式销售房屋，使用自制收据收取购房款，应税收入“账外循环”或长期挂“应付账款”“其他应付账款”等往来账，隐匿、转移收入，逃避或滞后申报纳税。

2.已签订购房合同，按照合同的付款日期应收售房款的，因购房者原因未及时收到的，企业往往不按照合同约定的付款日期确认收人，而是根据实际收到款项时间来确认收入，滞后缴纳税款。

3.收到客户的违约金等，计入营业外收入或往来账户进行核算，未并入应税营业额一并申报纳税。

4.随房屋一同出售或单独出售车位、储藏室等不列入商品房销售合同中，销售时另外开收据，收入不入账少缴税款。

5.通过其他手段不如实申报应税收入。

如：通过“其他应收款或其他应付款”科目直接拨付工程款以收抵支。或分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据，房款不入企业财务账等情况。

【检查方法】

1.利用外部公开信息，商业广告，网络了解单位项目情况，房屋团购、内部认购等情况。检查“银行存款”、“其他应收款”、“应付账款”、“预收账款”等账户，核实收入是否入账或长期挂往来账，对往来账户中大额资金流入情况要逐笔进行核对，确定其业务的真实性。

2.对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报缴纳税。

3.实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据已售楼号、门牌号、车位、储藏室编制房产销售分户明细表，对照销售合同约定收款时间，收款方式与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的问题。

4.核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的停车位、储藏室取得的价款单独开具收款收据问题。

二、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定申报纳税

【常用方法】

1.房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品，收到银行按揭贷款后不作销售收入处理，而是将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，从而隐匿收入。

2.以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。

【检查方法】

1.到贷款银行检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%-7%收取保证金)，推算按揭贷款数额，与结转的收入比较，查找涉税问题。

2.到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，核对计税收入。

3.核对银行存款日记账与银行对账单，检查从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。

4.检查全部银行贷款合同，查清资金的用途和性质。

三、视同销售或行为未按规定申报纳税

【常用方法】

1.以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息，未按规定计税。

2.将开发产品赠送客户、职工奖励及分配给股东或投资者未按规定申报纳税。

【检查方法】

1.比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。

2.审阅施工合同（协议）、工程预算、工程价款结算单的基础上，核对支付的工程价款是否少于双方结算的工程价款，从而进一步检查确认是否有以商品房抵顶工程价款的情况。

3.调查、询问债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。

四、“拆迁还房”未按规定申报纳税

【常用方法】

房地产开发企业对老城区或旧有居民区进行开发时，对原有住户普遍采取“拆迁还房”的销售形式，所谓“拆迁还房”是指拆迁人以建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。目前普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法。开发企业对“拆一还一”等面积的部分未按成本价计税直接视为拆迁成本，仅按差价部分（即超面积部分）记入营业收入，从而少申报纳税。

【检查方法】

1.核实开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或《回迁安置协议》，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况。

2.抽取部分拆迁户进行调查了解，拆迁补偿方式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点等，进一步核实“拆迁还房”业务。

3.检查房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，核实补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时是否按照规定申报缴纳增值税。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，当地税务机关是否按同类住宅房屋的成本价核定计增值税；对超出拆迁建筑面积的部分，是否按照规定确定计税营业额。

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欲知更多，请看后续。

文章来源：孙炜财税课堂

纪仁辉

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纪仁辉