房地产合作开发主体不同导致税负不同

阿斯兰

房地产合作开发主体不同导致税负不同
本文仅讨论协议型的房地产合作开发，即共担风险、共享利润，以分配利润为目的房地产合作开发。
一、企业所得税
新税法下，企业所得税为法人税制，合作开发需以某一合作方为主体进行。
国税发[2009]31号，第三十六条  企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
此种方式与法律意义上的股权投资处理一致，那么，以某一方为主体进行房地产合作开发尤为重要，主要体现在土地成本扣除。
国税发[]2009]31号，第三十一条  企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
如以土地方为主体，虽土地评估作价增值，但由于为同一法人主体，其隐含的增值在税收上未实现，土地扣除成本仍为历史成本；如以出资方为主体，则土地扣除成本为投资土地市场公允价和转移过程的相关税费。
二、营业税
国税发[1995]156号，仅明确“以物易物”、“成立合营公司”二种方式，协议投资与法人制企业并无本质区别，参照法人制公司方式处理。
财税［2002］191号
以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
对股权转让不征收营业税。
同时废止了国税发[1993]149号转让该无形资产投资形成的股权时需征税。
目前，为避免合作纠纷，房地产合作开发一般为显名合作，需在土地证添名，合作方共同立项。不成立法人企业的房地产合作开发似无以谁为主体可言。按191号，此种方式应视为股权投资型，添名不应征税，但基本上税务是征税了。
桂地税发〔2009〕185号明确，对甲方提供土地、乙方提供资金合作建房，土地使用权已办到双方名下。由于乙方未按合同约定提供资金，甲方将已办到双方名下的土地使用权办回自己名下的行为，不属于营业税应税行为，不征收营业税。
该行为与投资环节性质一致，据了解，广西一些地方税务机关对合作退股行为征了营业税，开具了无形资产发票，为以后企业所得税扣除埋下隐患。
三、土地增值税
土地增值税清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目。
如以土地方为主体，则土地扣除成本为历史成本；如以出资方为主体，视同为股权投资，2006年3月2日前投资免税，土地成本如何扣除？
渝地税发[2010]167号
对上述投资方以股权交易、投资、联营等方式作价进行投资的，投资方没有缴纳土地增值税的，被投资企业接受股权交易、投资、联营的土地(房地产) 价值，不准予以扣除。
鲁地税函[2004]30号
纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。
土地为0成本，与现实情况及土增清算单位不符，山东青岛则允许扣除成本为原出地方的土地成本。
2006年3月2日后投资需征税，土地扣除成本为投资环节成税价格。
四、契税
契税以权属转移为征税依据，投资不免税。
财税[2000]14号、财税[2004]91号明确的仅是分房方式的计税依据，分配利润方式的合作开发，如以出资方为体，应以出地方的全部土地成交（评估）价格为计税依据；如以出地方为主体，则不需缴交契税。
五、印花税
涉及权属转移的，需按“产权转移”计缴印花税。
综上所述，房地产合作开发主体不同导致税负不同，合作方需考虑合作税负转移问题。

helena025

有用，学习

zhanlu

再表述清楚就好了……

fhjt2010

学习了，非常感谢

融科

好东东，学习一下