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成本核算管理办法 （一）、成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 1、原则上以每一独立编制的设计预算（概算）或每个独立的施工图预算所列的单项工程，作为成本核算对象。 2、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 3、同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，应按功能划分成本核算对象。 4、因公司内部管理需要，设计成本核算对象时应考虑经济责任制对比数据。 （二）、成本费用项目及核算内容 （一） 成本费用项目 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项： 一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境工程费 七、配套设施费 八、开发间接费用 （二）各成本项目的核算内容 1、土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 地价：支付的土地出让金（一般是国土资源局「土地储备中心」或财政局，收据为土地出让金专用收据，内容必须注明为土地出让金）、土地开发费，土地使用费（税务部门收取）、耕地占用税（一般财政部门或国土资源局代收），土地变更用途和超面积补交的地价（一般是国土资源局「土地储备中心」或财政局，收据为事业收费专用收据，内容必须注明为土地出让金）。 契税：向政府部门交纳的契税（财政部门收取，由承受的单位和个人为契税的纳税人，契税税率为3—5%，为成交价格；计算方法：应纳税额=计税依据×税率） 市政配套费：向政府部门交纳的市政配套费、红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。(建设厅(局)收取，行政事业收费收据，一般在办理施工许可证之前交纳。) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（一般个人无发票可附拆迁补偿协议书和收据，企业单位是收据，事业单位是行政事业性收据） 2、 开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。（根据施工单位性质和服务性质提供不同类型的发票、一般为建筑安装业发票） 规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。（增值税发票或增值税普通发票） B、报批报建增容费 (1) 报批报建费：包括项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、拆迁管理费、招投标管理费等。（各种工本费、材料费、手续费，根据行业性质与类型提供行政事业收费收据、发票等），白蚊防治费由房产局收据，墙改基金由建委开出专项基金收据，定额测定费建工局收取。） (2) 增容费：包括水、电、煤气增容费（水增容费由供水公司提供发票、电增容费供电部门提供发票，煤气、天然气由相关收取单位提供相应发票。） C、“三通一平”费： (1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。（设计：服务业发票，施工：建筑业通用发票、或建筑安装统一发票。） (2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。（江苏省某某市建筑业通用发票、江苏省某某市建筑安装统一发票。或供电部门专用发票。） (3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。（江苏省某某市建筑业通用发票、江苏省某某市建筑安装统一发票。或自来水公司专用发票。） (4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。（江苏省某某市建筑业通用发票、江苏省某某市建筑安装统一发票） D、临时设施费 (1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。（江苏省某某市建筑业通用发票、江苏省某某市建筑安装统一发票） (2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。（江苏省某某市建筑业通用发票、江苏省某某市建筑安装统一发票） (3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。（国土资源局专用收据） E、咨询费用（服务业发票） 3、主体建筑工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括： A、基础工程：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基及检测费、降水。（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） B、结构及粗装修造价：主要包括地下室、主体工程、防水。（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。（一般由建筑施工企业开具：江苏省某某市建筑业通用发票、江苏省某某市建筑安装统一发票，如果是甲供材，应取得货物销售的普通发票或增值税专用发票。此发票应转施工企业，并由施工企业开具建筑业发票。） D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面精装修、阳台、栏杆、外墙保温等费用。（一般由建筑施工企业开具：江苏省某某市建筑业通用发票、江苏省某某市建筑安装统一发票，如果是甲供材，应取得货物销售的普通发票或增值税专用发票。或由施工企业开具全额的建筑业发票。） E、室内装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。（一般由建筑施工企业开具：江苏省某某市建筑业通用发票、江苏省某某市建筑安装统一发票，如果是甲供材，应取得货物销售的普通发票或增值税专用发票。此发票应转施工企业，并由施工企业开具建筑业发票。） 4、主体安装工程费 A、室内水暖气电管线设备费； (1) 室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (2) 室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (3) 室内燃气系统费；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (4) 室内电气、照明工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋（根据工程施工性质，确定发票类别。） B、室内设备及其安装费 (1)空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (2) 电梯及其安装费；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。（根据工程施工性质，确定发票类别。） C、室内智能化系统费 (1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。（根据工程施工性质，确定发票类别。） 5、社区管网工程费 A、室外给排水系统费 (1) 自来水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） (2) 雨污水系统费用（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用（根据工程施工性质，确定发票类别。） C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站（根据工程施工性质，确定发票类别。） D、室外高低压系统费 (1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；（销售发票、建筑安装业统一发票） (2) 室外强电管道及电缆铺设：室外强电总平线路部分费用；（销售发票、建筑安装业统一发票） (3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用（销售发票、建筑安装业统一发票） （4）小区配电工程（销售发票、建筑安装业统一发票） E、室外智能化系统费 (1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (4) 小区门禁系统费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (5) 电子巡更系统费用；（根据工程施工性质，确定发票类别。） (6) 电子公告屏费用（根据工程施工性质，确定发票类别。） 6、 园林环境工程费 指项目所发生的园林环境造价，主要包括： A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑业通用发票、建筑安装统一发票） B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） F、室外背景音乐；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） 7、 配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类： A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等； B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用； D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如： A、游泳池：土建、设备、设施；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） B、会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；（施工企业发票：建筑业通用发票、建筑安装统一发票） C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） D、学校：建造成本及配套资产购置；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） E、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） 8、开发间接费 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。 A、工程管理费 (1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；（服务业发票） (2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；（服务业发票） (3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。（行政事业单位收费收据） (4)质检费（服务业发票） (5)招标代理费（服务业发票） (6)竣工代理费（服务业发票） (7) 工程保险费（保险业专用发票） B、营销设施建造费 (1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；（江苏省某某市广告业专用发票） (2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） (3) 售楼处费用：售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；（建筑业通用发票、建筑安装统一发票） (4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用。（建筑业通用发票、建筑安装统一发票、增值税发票） (5) 其他。 C、资本化利息（银行专用利息收据） 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。 （三）会计科目与帐簿设置 1、“开发成本”科目 该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。 成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到三级，即八项成本项目，四级、五级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。 在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。 为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。 项目开工前，所有成本均在成本核算对象“待开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“待开发土地”中转入“×期”。 2、 “开发间接费”科目 该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。 开发成本核算图示： | 科目级别及性质 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 成本费用过渡会计科目（包括不能转让的配套设施项目） | 土地、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费 | | |
。 （四）成本费用的归集与分配 能分清成本核算对象的，可直接将成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先按一定的成本对象或另设“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法（按照集团目标成本的管理要求，可以按计划分配率进行分配）分配计入有关成本核算对象。 实际业务举例： 1、房地产开发企业一次性取得土地并支付土地出让金，分批开发，凭收到的土地出让金发票，账务处理如下： 借：无形资产——土地使用权 贷：预付账款——其他——XX国土局 借：预付账款——其他——XX国土局 贷：银行存款——XX银行【购买商品、接受劳务支付的现金】 附件为：土地出让金收据、银行支付票据、资金支付流程审批单。 凭建设用地许可证载明的本期开发用地面积结转土地成本： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金【工程辅助核算】 贷：无形资产——土地使用权 附件：自制原始土地分割凭证、建设用地许可证复印件； 2、发生的土地征用、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房、对于分期支付的土地出让金，在每次支付时： 借：预付账款——其他——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 借：财务费用——手续工本费（如涉及异地汇款手续费） 贷：银行存款——**银行【购买商品、接受劳务支付的现金】（实际支付金额） 贷：银行存款——**银行【支付的其他与经营经营有关的现金（财务费用）】（支付的手续费） 摘要为支付**合同号**比例***费，附件为经相关领导审批同意支付的资金审批单及银行付款凭证、合同复印件、“政府相关部门”开具的行政事业专用、收据，如涉及电汇、汇票、银行承兑汇票等需支付手续费，附件还需加上银行手续费回单，（资金审批单付款金额五十万元以上需董事长签字）；有关合同付款需建立合同付款台账，（土地出让金合同备查）； 取得发票时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费【工程项目】 贷：预付账款——其他——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 摘要为***费票据入账，工程项目核算到地块，等所得税汇算清缴或交纳土地增值税时，根据建筑面积分摊到单体楼栋，附件为经审批完毕的相关发票，自制分摊表； 预付账款实际预付款的借方发生额反映的是实际支付的金额，贷方发生额反映的是已经收到的发票的金额；最后余额在借方反映的款已付，票未到的金额，余额在贷方反映的是票已到，款未付的金额； 发生的有关购置土地的各类契税、耕地占用税等税费， 借：开发成本\土地征用及拆迁补偿费\土地契税【工程项目】 借：开发成本\土地征用及拆迁补偿费\耕地占用税【工程项目】 贷：银行存款——**银行【支付的各项税费】 摘要为***费票据入账，工程项目核算到地块，等所得税汇算清缴或交纳土地增值税时，根据建筑面积分摊到单体楼栋，附件为经审批完毕的相关税票，银行付款凭据； 3、若是拆迁户单独费用，发生的青苗补偿费、树木补偿费、坟墓迁移费等 借：开发成本\土地征用及拆迁补偿费\青苗补偿费【工程项目】 借：开发成本\土地征用及拆迁补偿费\树木补偿费【工程项目】 借：开发成本\土地征用及拆迁补偿费\坟墓迁移费【工程项目】 贷：银行存款\现金【购买商品、接受劳务支付的现金】 摘要为***费票据入账，工程项目核算到地块，等所得税汇算清缴或交纳土地增值税时，根据建筑面积分摊到单体楼栋，附件为：开发商与拆迁户的合同、身份证、银行的回单、拆迁户的收款单据。拆迁户的收款单据的领导的审批件。 4、发生的规划、设计、项目可行性研究、报批报建费和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出，在发票未取得时： 借：预付账款——工程款——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 借：财务费用——手续工本费（如涉及异地汇款手续费） 贷：银行存款——**银行【购买商品、接受劳务支付的现金】（实际支付金额） 贷：银行存款——**银行【支付的其他与经营经营有关的现金（财务费用）】（支付的手续费） 摘要为支付**合同号**比例***费，，附件为经相关领导审批同意支付的资金审批单及银行付款凭证、合同复印件、客商开具的收据（电汇除外），如涉及电汇、汇票、银行承兑汇票等需支付手续费，附件还需加上银行手续费回单，（资金审批单付款金额五十万元以上需董事长签字）；有关合同付款需建立合同付款台账（政府缴纳规费标准、省级物价部门收费文件备查）； 取得发票时： 借：开发成本——前期工程费——三级明细科目【工程项目】 贷：预付账款——工程款——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 摘要为***票据入账，根据建筑面积分摊到单体楼栋，附件为经审批完毕的相关发票，自制分摊表； 预付账款实际预付款的借方发生额反映的是实际支付的金额，贷方发生额反映的是已经收到的发票的金额；最后余额在借方反映的款已付，票未到的金额，余额在贷方反映的是票已到，款未付的金额； 5、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费，在发票未取得时： 借：预付账款——工程款——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 借：财务费用——手续工本费（如涉及异地汇款手续费） 贷：银行存款——**银行【购买商品、接受劳务支付的现金】（实际支付金额） 贷：银行存款——**银行【支付的其他与经营经营有关的现金（财务费用）】（支付的手续费） 摘要为支付**合同号**比例***费，附件为经相关领导审批同意支付的资金审批单及银行付款凭证、合同复印件、客商开具的收据（电汇除外），如涉及电汇、汇票、银行承兑汇票等需支付手续费，附件还需加上银行手续费回单，（资金审批单付款金额五十万元以上需董事长签字）；有关合同付款需建立合同付款台账（相关工程配套合同备查）； 取得发票时： 借：开发成本——建筑安装工程费——分包（或自营）——四级明细科目【工程项目】 贷：预付账款——实际预付款——建筑安装工程费【客商】【工程项目】【合同】 摘要为**票据入账，根据建筑面积分摊到单体楼栋，附件为经审批完毕的相关发票，自制分摊表； 预付账款的实际预付款借方发生额反映的是实际支付的金额，贷方发生额反映的是已经收到的发票的金额；最后余额在借方反映的款已付，票未到的金额，余额在贷方反映的是票已到，款未付的金额； 6、开发小区内道路、供电、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，在发票未取得时： 借：预付账款——工程款——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 借：财务费用——工本手续费（如涉及异地汇款手续费） 贷：银行存款——**银行【购买商品、接受劳务支付的现金】（实际支付金额） 贷：银行存款——**银行【支付的其他与经营经营有关的现金（财务费用）】（支付的手续费） 摘要为支付**合同号**比例***费，附件为经相关领导审批同意支付的资金审批单及银行付款凭证、合同复印件、客商开具的收据（电汇除外），如涉及电汇、汇票、银行承兑汇票等需支付手续费，附件还需加上银行手续费回单，（资金审批单付款金额五十万元以上需董事长签字）； 取得发票时： 借：开发成本——基础设施费——三级明细科目【工程项目】 贷：预付账款——工程款——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 摘要为**费发票入账，根据建筑面积分摊到单体楼栋，附件为经审批完毕的相关发票，自制分摊表； 预付账款的实际预付款借方发生额反映的是实际支付的金额，贷方发生额反映的是已经收到的发票的金额；最后余额在借方反映的款已付，票未到的金额，余额在贷方反映的是票已到，款未付的金额； 7、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，在发票未取得时： 借：预付账款——工程款——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 借：财务费用——工本手续费（如涉及异地汇款手续费） 贷：银行存款——**银行【购买商品、接受劳务支付的现金】（实际支付金额） 贷：银行存款——**银行【支付的其他与经营经营有关的现金（财务费用）】（支付的手续费） 摘要为支付**合同号**比例***费，附件为经相关领导审批同意支付的资金审批单及银行付款凭证、合同复印件、客商开具的收据（电汇除外），如涉及电汇、汇票、银行承兑汇票等需支付手续费，附件还需加上银行手续费回单，（资金审批单付款金额五十万元以上需董事长签字）； 取得发票时： 借：开发成本——配套设施费——三级明细科目【工程项目】 贷：预付账款——工程款——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 摘要为支付***费，根据建筑面积分摊到单体楼栋，附件为经审批完毕的相关发票，自制分摊表； 预付账款的实际预付款借方发生额反映的是实际支付的金额，贷方发生额反映的是已经收到的发票的金额；最后余额在借方反映的款已付，票未到的金额，余额在贷方反映的是票已到，款未付的金额； 8、房地产企业每个月施工现场发生的水电费的分摊： 代交水电费时作如下账务处理： 借：其他应收款——外部单位往来【客商】【工程项目】 贷：银行存款——**银行【支付的与其他经营活动有关的现金】 摘要为交纳**月份水电费，附件为银行扣款凭证； 分摊水电费时： 借：预付账款——其他——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 借：管理费用或开发成本——开发间接费——水、电费 或借：开发成本——开发间接费用——工程管理费——水\电费【工程项目】 贷：其他应收款——外部单位往来【客商】【工程项目】 摘要为分摊水电费；附件为水电费发票及工程部水电费分摊表、施工单位的收据；应由施工方承担的在“预付账款”下核算， 9、营销类费用的日常账务处理： 支付广告费时： 借：预付账款——其他——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 借：财务费用——手续工本费 贷：银行存款——**银行【支付的其他与经营活动有关的现金】（实际付款额） 贷：银行存款——**银行【财务费用的付现支出】（手续费金额） 摘要为支付**合同号**比例***费，附件为经相关领导审批同意支付的资金审批单及银行付款凭证、合同复印件、客商开具的收据（电汇除外），如涉及电汇、汇票、银行承兑汇票等需支付手续费，附件还需加上银行手续费回单，（资金审批单付款金额五十万元以上需董事长签字）； 取得发票时： 借：销售费用——广告费/销售宣传费，（具体针对特定经济业务，便于充分利用税前扣除额度）——三级明细科目【部门】 贷：预付账款——其他——实际预付款【客商】【工程项目】【合同】 摘要为**费用发票入账，附件为经审批完毕的相关发票； 预付帐款实际预付款的借方发生额反映的是实际支付的金额同时登记对施工单位的罚款、施工单位应承担的水电等各种费用、以及需施工单位承担的甲方代垫费用，贷方发生额反映的是经相关部门确定的应付款项并且已经收到的发票的金额，收到的发票如果超过成本部确定的应付数，超过部分不得入帐；最后余额在借方反映的款已付，票未到的金额，余额在贷方反映的是票已到，款未付的金额； 10、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、福利、折旧、修理、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、营销设施费、物业完善费等 借：开发成本——开发间接费——三级科目【工程项目】 贷：现金（或银行存款）【购买商品、接受劳务支付的现金】 摘要为**人报**费用，附件为经审批人审批完毕的相关费用发票，如为现金支付，费用报销单上有收款人签“收现金 **人 日期”字样，并盖有“现金付讫”章； 月末结转： 借：开发成本——开发间接费【工程项目】 贷：开发成本——开发间接费——三级科目【工程项目】 在总账系统中自动结转，附件为自制原始凭证； 11、会所作为公共配套设施，属于全体业主，不办理产权： 发生与会所相关的所有费用时： 借：开发成本——配套设施费——会所【工程辅助核算】 贷：银行存款（或现金等）【购买商品、接受劳务支付的现金】 根据开发产品的可售面积进行分摊： 借：开发产品【工程项目】 贷：开发成本——配套设施费——会所【工程辅助核算】 12、售楼处的会计核算： 为售楼处发生相关支出时： 借：开发成本——前期工程费——临时设施（其他）【工程辅助核算】 贷：银行存款（或现金）【购买商品、接受劳务支付的现金】 结转时： 借：主营业务成本【工程辅助核算】 贷：开发成本——前期工程费——临时设施（其他）【工程辅助核算】 13、样板房的会计核算： 为样板房装修发生相关支出时： 借：开发成本——开发间接费——样板间费用 贷：银行存款（或现金）【购买商品、接受劳务支付的现金】 对样板房内的固定资产进行台账登记。 若现场样板房直接建造的样板房 发生成本时: 借:开发成本—建安费用(样板房) 贷:银行存款 并对样板房内的固定资产进行台账登记。 样板房拆除时，对样板房内设施变卖取得收入时： 借：现金（或银行存款）【销售商品、提供劳务收到的现金】 贷：其他业务收入 根据其他业务收入，计提相关税金： 借：其他业务成本 贷：应交税费——营业税（城建税、教育费附加等相关税） 交纳时： 借：应交税费——营业税（城建税、教育费附加等相关税） 贷：银行存款——**银行【支付的各项税费】 14、开发项目在竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式的购销合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收账款”科目： 借：银行存款——**银行【销售商品、提供劳务收到的现金】 贷：预收账款——明细科目【客商】【工程辅助核算】 摘要为收到**房号**客商**款，附件为顾客交款证明、房地产企业开出的收款收据或预售房款收据； 同时交纳的税金账务处理： 借：应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加等） 贷：银行存款——**银行【支付的各项税费】 摘要为交纳**税，附件为银行划款凭证及纳税凭证，纳税申请报告由董事长签字确认备查； 同时将其转入长期待摊费用 借：长期待摊费用——应交营业税（城建税、教育费附加等） 贷：应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加等） 附件为根据项目交房编制的成本辅助核算资料自制原始结转单； 15、待产品开发结束，完工经验收合格、竣工决算后将“开发成本”结转到“开发产品”： 借：开发产品【工程辅助核算】 贷：开发成本——明细科目【工程辅助核算】 在总账系统根据工程辅助核算结转，摘要为结转开发成本，附件为项目竣工决算资料，财务编制的成本核算资料； 16、期未按照规定要求，将符合结转收入条件的预售房款转为销售收入，同时按照配比原则结转相应成本 借：预收账款——二级明细科目【客商】【工程辅助核算】 贷：主营业务收入【工程辅助核算】 在总账系统根据工程辅助核算自动结转，摘要为结转收入；附件为开具给业主的不动产票、主营业务收入明细表； 同时结转成本： 借：主营业务成本【工程辅助核算】 贷：开发产品【工程辅助核算】 在总账系统根据工程辅助核算自动结转，摘要为结转成本；附件为自制原始凭证，如主营业务成本计算单； 同时将长期待摊费用转入营业税金及附加科目处理 借：营业税金及附加——营业税、城建税、教育费附加等【工程辅助核算】 贷：长期待摊费用——营业税、城建税、教育费附加等【工程辅助核算】 在总账系统直接制单，摘要为结转税金，附件为自制原始凭证；
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发表于 2014-9-5 08:40:45
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