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2023-11-28 10:15 |
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土地增值税税收优惠及应用
来源：中国税网《税务规划》 作者：樊剑英
普通标准住宅优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（一）普通住宅标准
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，《土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的中小套型、中低价位普通住房的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。即应同时满足以下条件：①住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在 120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.
按照上浮20%比例计算，各地规定的普通住房标准一般不超过144平方米。且价格标准也略有差异。
例如《河北省地方税务局关于印发<河北省土地增值税管理办法>的通知》（冀地税发[2006]37号）第二十一条规定，纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。其中，住房平均价格以当地市、县政府分布的同期数据为准。黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（黑地税发[2007]119号）规定，普通标准住宅的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。
《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税地[2005]557号）规定：对土地增值税政策中普通标准住宅的确认，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行。
《深圳市政府办公厅关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复》（深府办函[2006]86号）规定：从2006年10月1日起，对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函[2005]93号）第三条“普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅”同时废止。
金融危机中，为刺激房地产经济复苏，也有更加宽松的政策，例如黑龙江省地方税务局2010年5月发布的《关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知》（黑地税函[2010]33号）规定：从2009年1月1日起至2010年12月31日止享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。
问题1：如何确定普通住房标准的“分水岭”？
以黑龙江省为例，对于在黑龙江省从事开发的房地产企业清算土地增值税就有两个标准，是按照140平方米还是按照180平方米确定普通住宅标准？《黑龙江省人民政府关于促进全省房地产市场健康发展的若干意见》（黑政发[2008]127号）文的有效执行日期为两年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，因此可以确定，在此期间开发销售的房地产项目可以按照180平方米确定是否为普通住宅，不在此期间的房地产开发项目，即便是现在面临清算，也不能适用180平方米的标准区分是否属于普通住宅。
那么如何确定房地产项目开发销售的始点呢？是按照规划立项批复时点，还是按照施工开始日期，或者预售许可证下发日期呢？黑龙江省土地增值税清算文件没有提及。以不同的时点作为分水岭对于清算会起到不同的影响。借鉴《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（吉地税函[2010]34号）文规定：自2008年12月1日起，普通住房面积标准全省统一调整至144平方米以下，价格标准上浮20%. 土地增值税政策规定的“普通标准住宅”面积和价格，按上述“普通住房”标准掌握。对2008年12月1日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对此之前已经开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。各地要按照标准严格区分普通标准住宅、非普通标准住宅和商用房等不同类型房地产，及时清算土地增值税。所以，判定2009年1月1日之后开发销售的房地产项目是否属于普通住宅，以该项目取得《建筑工程施工许可证》日期来判断具有一定的可操作性，在2008年12月31日之前取得《建筑工程施工许可证》的房地产开发项目，按照140平方米确定是否属于普通住宅，在2009年1月1日至2010年12月31日之间取得《建筑工程施工许可证》的房地产开发项目，按照180平方米确定是否属于普通住宅。2011年1月1日之后，就要看新的政策通知了。
其他地区也可参照以上分析进行实务操作。
问题2：既有住宅又有非住宅的土地增值税如何计算？
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发表于 2011-2-24 23:13:21
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发表于 2011-3-7 17:41:42
