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[综合] 房地产企业管理标准化之路 [复制链接]

  • TA的每日心情
    擦汗
    2017-9-30 09:09
  • 签到天数: 14 天

    [LV.3]偶尔看看II

    跳转到指定楼层
    1#
    发表于 2011-8-26 12:02:44 |只看该作者 |倒序浏览
    房地产企业管理标准化之路
    随着本世纪住房货币化改革全面推行,中国房地产业经过新十年高速发展之路,企业规模得到很大的发展,许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司。由此产生了多项目管理与异地化管理的问题,给企业管理变革带来了新的挑战,目前万科、万达等大型地产集团都把标准化、信息化作为优先对策。


      "一流企业做标准,二流企业做产品",为了争当一流企业,大家对标准化趋之若婺,但在全球金融危机的今天,大潮退却之时,坚持产品服务的企业仍然是市场经济的中流砥柱,而许多专注做标准的企业已难觅踪迹。古语有道:"皮之不存,毛将附焉",标准化的目的其实也是把产品与服务做好。那么房地产企业在标准化之路上,需要将哪些事项标准化,如何标准化,在许健康总裁领导宝龙集团大力推行标准化管理之际,本人谈一些初浅见解。


      一、 业务流程精细化


      许先生常把管理比作下棋,会看三步棋。其实业务流程最象下棋,把房地产的各业务流程详细排好,它解决的是什么时间、由什么人、去做什么事。与下棋靠个人能力不同,企业管理需要团队合作才能完成。业务流程最好能指导企业中每个岗位与人员的工作,它的制定其实就是工作细化的过程,重点是做好WBS(工作任务解构)。业务流程管理一要考虑工作的先后顺序,二要按部门组织结构和专业分类,三是推广PROJECT或类似管理软件的运用。


      商业地产开发大体上可分为:项目前期(项目选址与投资决策开发、项目公司筹备、产品定位、规划与建筑单体方案设计、前期工程准备);项目中期(施工图设计与管理、开发报建手续、工程施工管理、成本控制、项目销售);项目后期(招商、物业经营、物业管理),而对于多产业的集团公司,则宜把其它产业分类设立事业部单独经营核算。


      PROJECT是Microsoft Office家族专门用于项目管理的软件,在中国工程建设领域已推广使用十多年,它根据工作流程通过分级分阶段管理的WBS任务分解进行任务设置;在前置任务中理顺任务间先后顺序与逻辑关系;通过设置里程碑任务对关键节点考核与控制;通过子任务、大纲、任务升降级以指导各业务部门、各级管理阶层的工作;通过关键线路、PERT等技术优化项目管理;通过设置比较基准对计划与实际完成情况进行对比控制与考核。Project高级运用还可对资源与成本进行管理,而Project Server的运用则通过互联网技术,使大型集团化企业轻松实行远程管理与多项目、多部门的协调。


      二、 人员岗位明晰化


      韩信用兵,多多益善,用兵之道,分而治之。企业做大了,就要进行分工与授权,第一步就要解决管理层级与跨度的问题,理论上一个领导在有超过七个直接下属(管理人员)就要设置副手或增加层级。房地产企业多项目化与异地化管理后,一方面要解决上下级法人机构间的分工,另外要解决法人机构内部门分工与岗位职责,法人机构分工通常按集团→项目或城市公司"二级管理模式"/集团→区域集团→项目或城市公司"三级管理模式"。


      集团本部的部门与岗位设置一般按照区域或项目分管、业务流程与专业化分工的原则进行,房地产集团大致可按业务流程分为"投资发展、设计研发、建设开发、成本控制、营销策划、招商经营"等业务部门,当集团管理较少的项目时,一般在部门内按专业设置岗位,而项目或城市公司很多时,就要在集团的部门内设立分管区域项目的二级部门,如有的地产公司成本控制中心就按区域设立三个区域部门,分别管理几个项目公司的招标、采购、工程预结算、签证变更与合同工作,而不宜再按专业细分部门,但可在二级部门按专业设置岗位,这样可大大减少工作交叉带来的效率降低。


      清清楚楚做人,明明白白做事,无任是集团还是项目公司的部门与岗位,均要制订详细的部门职责、岗位说明书与权责划分表。


      三、 绩效考核科学化


      "计划、预算、标准、考核、审计、奖惩"被称为企业内控管理的六**宝,绩效考核是企业管理的指挥棒,务求"全面、科学、严谨",否则很容易将企业管理引入片面甚至错误的方向,对于房地产项目来说,考核指标主要有:


      ? 经营方面 自有资金投资收益率,自有资金占用时间与金额,总投资收益率、总投资周期与投资回收期,城市或区域市场占有率,客户投诉率,净现金流;


      ? 营销方面 总销售额(年度、季度、月),销售均价(折扣或溢价率),合同签约回款期(平均),按揭签约回款期,营销费用比率,开盘时间;


      ? 设计定位 降价促销产品比率,限额设计指标执行情况,设计变更,设计质量,设计完成时间;


      ? 工程建设 工程质量,工程进度,安全、文明施工,资料管理,现场签证;


      ? 成本控制 工程造价与目标成本节约率,预结算编制准确性,进度款审查准确与及时性,合同管理,招标与采购工作进度;


      ? 财务融资 融资(时间与金额),税务筹划,财政奖励,成本核算;


      ? 前期开发 五证办理时间与质量,建设规费减免与缓交;


      ? 行政人事 管理费用控制,员工满意度,员工流失率,档案管理,车辆管理,固定资产完好率,办公环境等。


      四、 建筑产品模块化


      房地产开发的过程,其实就是建筑产品的研发、设计、生产、销售、经营,地产公司经营的建筑产品一般可分为:商业、住宅、公寓、别墅、办公、酒店等。对于大型商业地产,有人形象地比喻为组合店模式,大型的超市、百货、电器连锁店、电影院等都可设计成一个独立的综合模块,根据用地的大小与形状与其它次主力店及小铺,一起组合形成大型商业。


      而住宅则可按多种户型组合、多层、小高层(11层)、中高层(18层),高层(约30层)针对景观或道路在不同的方向,按一个电(楼)梯井一~四户或多户,进行标准化设计,以满足不同容积率地块及不同地域需求,这样住宅规划设计就主要解决产品配比、建筑空间、建筑立面等问题。


      五、 施工做法菜单化


      在建筑工程设计工作中,如屋面做法、外墙做法、楼地面做法、桩基础形式、基坑支护类型、空调设备选型等,均有多种方案,一般影响选型的因素有性价比、市场运用情况、地方习惯或要求等,如万科地产的技术标准就把企业经常采用的方案菜单化,以适宜不同区域的楼盘、不同档次的楼盘等,避免每个项目在选型时无谓的争论。其实在市场普遍运用的工艺与材料,每个方案的存在就有其自身的价值,企业可在使用中总结出适合自我的东西,以方便管理。


      六、 招标清单格式化


      工程量清单计价是全世界普遍采用的工程承发包体系,是一种适合业主与承包商计价的方法,而工程定额计价是一种适合施工企业内部的经济核算计价方法,我国采用定额计价主要是在计划经济时代学习前苏联的做法,在当时建设单位与施工单位均是国家机关管理的下级单位。


      工程量清单首先是实物清单,其单价的对象一般是业主看得到的工程实体,而定额多反映施工工艺与方法,在中国推行清单计价最早的广东顺德地区,竣工结算时许多项目除了由预算人员按图计算外,还要求工程管理人员在现场测量一套数据,类似办理房产证时实测面积。


      清单其次是综合清单,它把若干施工工艺进行综合,企业可在国家提供的清单基础上进一步的综合,如外墙可按企业的技术标准把砂浆、保温、面砖及脚手架、垂直运输费用综合为一个单价;钢筋砼结构可把各种规格梁、板、柱的钢筋、砼、模板、垂直运输、泵送等综合,钢筋与砼主材价另按规格计(施工单位实际劳务发包也是这样操作的);当然,对于在工程管理中经常进行一些现场签证,如:拆除、凿孔、补洞、门窗收口、植筋、零星砌体、零星砼、零星抹灰、土方垃圾清运等更应统一。这样大大减少重复工作,清单格式化之后各地、各项目之间工作内容一样,价格变得透明简单,清单计价还特别适合单价合同,让工程招标更快更好,即使大型工程也可按企业清单价直接发包,是时下中国各大地产商推广的管理手段之一。


      七、 战略采购订单化


      战略采购是一种有别于招标采购或直接采购的方法,确定战略合作单位仅仅是战略采购的第一步,它是一种把材料设备的"批发代理"移植到大型集团化公司的采购模式,是一种订单式的采购模式。


      房地产集团在确定战略合作伙伴后,材料设备生产或供应商向地产商提供产品目录与价格表,双方商定优惠下浮比率与按采购数量返点后,签订战略采购协议,各地产项目公司根据产品目录结合现场需求,直接下订单采购,集团根据订单定期与之结算。战略采购大大缩短了采购的时间,降低了采购成本,保障了产品进货渠道,质量与服务得到加强。


      八、 管理文书范本化


      在企业管理中,规范化、标准化的文书范本,不仅让管理变得规范而简便,还提供了工作指引。一个好的文书范本,能把多个项目事情管好,反之,其中的漏洞与错误也在各项目蔓延。在房地产企业中,应组织中高层管理人员与专业技术人员,以国家及各省推荐示范文本基础上,借鉴其它企业与本集团经验,认真编制文书范本。房地产企业一般要规范以下管理文件:


      ? 组织架构、部门分工与核决权限表,行政人事管理制度,企业会计制度,房地产会计处理与成本核算制度,工程招标、采购、合同与造价管理制度,投资项目发展制度,项目定位与方案设计管理制度,设计管理制度,工程管理制度,营销管理制度,绩效考核制度等管理制度与员工手册。


      ? 计划、预算、报表、台帐、管理流程审批单、会议纪要格式等。


      ? 工程项目发包范围表、招标书、合同。


      ? 项目目标成本预算。


      ? 建设项目总进度计划,前期、设计、招标、建设施工、营销工作计划。


      ? 市场调查报告,项目建议书、建设项目可行性研究报告。


      ? 销售方案,广告策划提案,销售手册,销售总结,市场动态分析报告。


      ? 技术标准,方案(施工图)设计任务书。


      ? 会计科目表、会计报表、会计报告。


      ? 各类工作指引文件,如项目营销节点工作操作指引、项目前期开发与"五证"办理工作指引等。


      九、 信息管理统一化


      有人说,中国人用语文管理企业,**人用数学管理企业,如今越来越多的企业管理者不看计划预算、不看统计报表、更不看财务报告,还要美其名曰中国式管理,其实我们自小学就要语文数学兼修,企业管理又为何有不能如此。


      在房地产企业管理中,各部门会产生大量的管理信息,如果不对这些信息进行统一规范,统一编码,这些信息就无法在项目之间相互借鉴,在同一项目公司内部不同部门间也很难交换。


      信息管理的的统一化,应首先从财务信息做起,会计科目是财务信息的最基本元素,房地产会计科目设置,首先要反映建设项目分期情况,反映同一期项目中不同功能区产品成本的分摊情况。其次要对房地产开发的六项成本:土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费与开发间接费进行科目细分。建安工程费项目应按照工程合同划分设置相应科目;在前期开发费与开发间接费中,要把政府的各种行政事业收费与基金设置单独科目。而对财务中经常遇到的未收发票、甲供材料设备、分期交纳土地出让金、规费减免缓、内部往来等问题要统一财务处理方法,在工程进度款支付要按合同对方设置核算单位,同时处理保留金、保修金、代付水电费、代付材料款或工资等。而管理费用则应把人员分类按企业管理费、建设管理费、营销管理费分别在管理费、开发间接费与营销费内核算,商业地产还可单独增加招商经营科目。预付帐款要符合合同规定;长期应付款要把银行贷款、企业或股东借款、土地分期付款分开;应收帐款中要把政府或其它单位收取的保证金科目设好,如建筑劳保基金、新墙体材料基金、档案押金等。


      在目前房地产企业中,各种软件大量采用,宝龙集团现有金蝶K3总帐系统、金蝶K3人力资源系统、明源CRM售楼系统、通达OA、企业网站及各种预算软件,企业信息化管理一方面要加强培训,让各个岗位运用软件管理,改变目前专职秘书文员负责软件的局面;另外要把不同软件间数据库统一整合。还可增加金蝶K3房地产成本管理系统负责目标成本管理、合同管理、预算管理及流程审批等工作;增加明源POP采购招投标系统;增加Project Server负责计划管理。应尽量采购同一企业的软件,避免数据库之间难以互通,金蝶与明源软件在房地产领域已经有比较好的成功和合作解决案例。


      世事如棋,在房地产开发中,一半是科学(工程、成本)、一半是艺术(管理、营销),企业管理也要因时而变、因人而变,不同企业有不同的发展经验、不一样作风的企业领导者,在标准化的同时也要不断创新,以海纳百川之势学习行业其它先进企业的经验,发动员工集体参与到这次企业变革中来。
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    九鼎财税

  • TA的每日心情
    奋斗
    2014-8-12 00:51
  • 签到天数: 9 天

    [LV.3]偶尔看看II

    2#
    发表于 2011-9-18 13:06:34 |只看该作者
    还不错,楼主辛苦

  • TA的每日心情
    开心
    2015-10-28 16:11
  • 签到天数: 48 天

    [LV.5]常住居民I

    3#
    发表于 2011-10-3 23:58:31 |只看该作者
    看了感觉不错,支持一下  

  • TA的每日心情
    奋斗
    2012-9-25 12:29
  • 签到天数: 5 天

    [LV.2]偶尔看看I

    4#
    发表于 2011-10-9 08:57:27 |只看该作者
    楼主辛苦了。。。。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2012-3-2 22:26:22 |只看该作者
    学习一下,谢谢楼主

  • TA的每日心情
    开心
    2019-7-7 20:06
  • 签到天数: 66 天

    [LV.6]常住居民II

    6#
    发表于 2013-2-1 00:01:07 |只看该作者
    资料不错哟

  • TA的每日心情
    开心
    2013-11-18 11:51
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    7#
    发表于 2013-11-18 11:53:00 |只看该作者
    学习,学习!

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