房企管理中的税务筹划

姜虎

……以下部分内容因政策变化已不适用,请读者自行把握……




房企管理中的税务筹划

    众所周知，房地产项目开发是社会各种资源的集成，其耗用资金之巨、涉及相关领域之广、产业链条之长，为其他行业所无法比拟。随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧，税务筹划将成为房地产企业经营管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容。
税务筹划，说到底就是企业在经营中寻求企业行为与国家政策意图的最佳结合点，以达到税负最轻且又符合税法相关规定的目的。税务筹划以不违反国家法律法规、不损害他人合法权益为前提，通过对资金运作、税目选择等的合理操作，以减轻企业税负，实现公司价值最大化，它反映的是房地产企业财务管理水平的成熟或高下。
现在很多房地产企业在不断扩大开发规模的同时，也纷纷把眼光聚内，日益重视税务筹划在企业发展中的重要作用。浙江广厦控股公司为提高企业财务管理水平，由广厦会计研究会举行了首届论文评奖活动，不少在财务核算、财务管理、税务筹划、资金管理等方面的新思路、好办法被提炼出来。
在税务筹划方面，广厦股份公司周亚敏提出的“不同的合同不同的结果”，对房地产企业项目的税务实际操作具有一定借鉴价值——
目前，许多房地产企业提供了一些带有个性化装修的商品房，订立此类装修商品房的销售合同可以有两种方式，即装修包含在销售价内，以及装修不包含在销售价内而是另签委托装修两种合同。按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额（即合同金额）的５％缴纳营业税，提供装修服务按装修合同金额的３％缴纳营业税、城建税及教育费附加，一般均按营业税的１１％缴纳，销售商品房所取得的增值额按四级超率累进税率（３０％～６０％）课征土地增值税，相应的购房者按商品房销售金额的３％～５％缴纳契税。因此，如果将商品房装修价款包含在整个售房价款中，企业将会多缴纳营业税、土地增值税，购房者将多缴纳契税。
周亚敏通过举例具体说明了两种不同的合同订立方式带来的不同的结果。例如，某房地产开发企业销售个性化装修商品房，售价为毛坯房１００００元／平方米，外加装修１５００元／平方米，而精装修房则为１１５００元／平方米，其中计算增值额扣除项目金额为７０００元／平方米。
方式１：按１１５００元／平方米签订售房合同，企业应缴纳的营业税＝１１５００×５％＝５７５元／平方米，城建税和教育费附加＝５７５×１１％＝６３．２５元／平方米，土地增值税＝７０００×５０％×３０％＋（１１５００－７０００×５０％）×４０％＝１４５０元／平方米；购房者应缴纳的契税＝１１５００×３％（假设税率为３％）＝３４５元／平方米。
方式２：按１００００元／平方米签订售房合同?１５００元／平方米签订装修合同，企业应缴纳的营业税＝１００００×５％＋１５００×３％＝５４５元／平方米，城建税和教育费附加＝５４５×１１％＝５９．９５元／平方米，土地增值税＝（１００００－７０００）×３０％＝９００元／平方米；购房者应缴纳的契税＝１００００×３％（假设税率为３％）＝３００元／平方米。
通过比较不难发现，方式１比方式２企业需多支出税金５８３．３０元／平方米，而购房者则需多缴纳契税４５元／平方米。
不仅商品房的销售合同如此，周亚敏认为，装修合同的签订也存在很大的税务筹划空间。根据《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发?１９９５?１５６号）第７条的规定，工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目（税率为３％）征收营业税，应缴纳营业税额＝装修合同金额×３％；若工程承包公司不与建设单位签订建筑安装工程承包合同，只是负责工程的组织协调，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目（税率为５％）征收营业税，应缴纳营业税额＝服务合同金额×５％。《营业税暂行条例》第５条第（３）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，应纳营业税额＝（装修合同金额－分包合同金额）×３％。下面同样举例说明总包、服务与分包三种订立合同形式对税负的影响。上例中装修合同总价为１５００元／平方米，如果与购房者签订的总包装修合同为１５００元／平方米；或者只是负责工程组织协调，签订合同以１２００元／平方米分包出去，则三种形式的营业税分别为４５元／平方米、１５元／平方米和９元／平方米。因此，同样是提供装修服务，其合同的签订形式对企业的税负却有着极大的影响。
同时，周亚敏也特别提醒企业决策者，企业在经营决策时，应将税收作为一个重要条件，根据政府制定的有关税法及其他相关法规设定若干方案，进行精心比较后择优而定，会收到以同样的投入获取更多利益的效果。