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发表于 2012-4-21 19:48:41 |只看该作者 |倒序浏览

取得土地的几种形式及税务处理

一、招拍挂直接购买土地使用权的税收处理
《城市房地产管理法》第38条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

二、拆迁方式取得土地问题（合作开发一种--以地换房）
a、货币补偿入账票据——政府文件、协议、清单、收据
b、拆迁补偿收入的涉税问题——营业税、个人所得税、土地增值税、企业所得税
c、实物补偿——“拆一还一”，营业税、所得税、土地增值税如何确认？
实物补偿取得土地是否作为“预售款”对待？

国税发[2009]31号文第31条：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

第37条：企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

案例：房地产开发公司投资3000万元，工艺品厂提供自有土地一块。
建成后产权归工艺品厂所有，房地产公司可20年内承租经营该房产，每年交纳租金250万元。工艺品厂在房产竣工决算后作增加固定资产处理，
当年就所收租金250万元缴纳了营业税12.5万元，但税务机关要求其就房地产公司“投资”的3000万元补缴营业税，
3000万元的“投资建房款”实质为预交租金，而约定的年租金250万元，其实质则是补缴预交租金与正常市价的差额。
因此，对房地产公司应按“销售不动产”税目征营业税；对工艺品厂则按“服务业---租赁业”征营业税。

三、购买股权——财税[1995]48号
（股权溢价）

例：某地产公司取得一宗土地，原价8000万，转让方按12000万作价，以购入股权方式取得，土地成本如何确认？
股权转让是否征收土地增值税？财税（2006）21号
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不暂免征收土地增值税的规定。

●疑难问题：
1、转让100 %股权后原企业还存在（只保留空壳），房地产有所有权发生转移行为。不是整体资产转让而是出售转让房地产行为，应该征收土地增值税。

2、转让100 %股权后原企业还存在（继续经营），没有房地产所有权发生转移行为，不征收土地增值税。

3、转让100 %股权后原企业不存在（注销），房地产（股权）价值不增值，可以作为被合并业务计税基础延续，虽然房地产所有权发生转移，但是可以免征土地增值税。

4、股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税

[案例] A公司和B公司分别出资1000万元设立C公司，C公司注册资本2000万元，C公司以此2000万元购买土地使用权并自建建筑物及附着物。
随后，A公司和B公司分别将所拥有的C公司50%的股份各作价1500万元转让给D公司，应当如何缴纳土地增值税？

结论一：A公司和B公司不是以土地（房地产）作价入股C公司，不属于土地增值税的征税范围。
结论二：假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为房地产开发企业，作价入股的房地产属于自行建造的商品房，应当属于土地增值税的征税范围。

●从事开发要交土地增值税
结论三：假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为非房地产开发企业，但C公司为房地产开发企业，如果进行房地产开发，应当属于土地增值税的征税范围。

结论四：假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为非房地产开发企业，C公司也为非房地产开发企业，不属于土地增值税的征税范围。
四、租赁取得土地
甲方将土地使用权出租给乙方××年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税；甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税。

五、合作开发——项目投资，固定收益/或分配利润
国税发[2009]31号第36条：凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
●关于合作开发的若干问题
1、供地方申请立项——供地方办理房屋初始登记时，分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。
而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的；
取得固定收益（实际为债权性投资）——按利息处理
取得分配利润——按股息红利

2、出资方申请立项——在申请房屋产权登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续；
3、合作双方共同申请立项——在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。

4、如何确定取得固定收益？
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第24条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

5、合作开发的常见方式风险案例
案例1：A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发。
建筑公司以A公司的名义进行开发，所以土地一直未办理过户手续。
目前所开发的商品房也已开始预售。

税务机关认为：
虽然开发公司转让给建筑公司的土地未办理过户手续，但按照国税函〔2007〕645号，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

在此基础上，检查人员认定：开发公司转让土地使用权未按规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收，建筑公司未缴纳契税；
建筑公司开发房地产所取得预售收入未按规定缴纳营业税，要求企业尽快整改，补办相关手续，规范运作。
办产权问题？管理费？合作协议？
案例2代建问题
房地产公司与A单位签订“委托建设集资房合同”。
合同规定，公司根据A单位的要求，以我开发公司名义，取得了某块地的土地使用权，然后在该地为A单位开发建设职工住房。
房屋竣工，且已交付A单位职工使用。税务机关责成我公司按“销售不动产”税目申报缴纳营业税。

代建工程同时符合以下条件，否则应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1）由委托方自行立项；
2）不发生土地使用权或产权转移；
3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；
4）事先与委托方订有委托代建合同。
5）施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位（原票转交）。

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