国税发[2009]31号文中29条"占地面积法"的计算实例讨论

tzchn

第二十九条   企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
　　（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

A公司有一块地,占地1000平米价值1000万元,地上会开发三幢建筑 1个锅炉房(给两幢住宅供热)占地100平米建筑面积100平米,一个二层小楼占地200平米建筑面积500平米,一个二十层高楼占地200平米建筑面积5000平米,分两期开发,一期开发锅炉房与二层小楼,二期开发二十层高楼,根据国税发[2009]31号文"占地面积法"的规定在计算一期二层小楼住宅应分担的土地成本时如何计算?以下是否正确呢？
对应税法，一期全部成本对象为二层小楼占地200平米，二期全部成本对象为二十层高楼占地200平米，那
一期二层小楼应承担土地成本计算过程:
一期应承担土地成本:  二层小楼200平米/项目占地1000平米*1000万=0.2*1000万元=200万元

二期应承担土地成本:  二十层高楼占地200平米/项目占地1000平米*1000万=0.2*1000万元=200万元
然后再按一期二期占地面积分摊剩下的600万呀？

非常感谢！

高英子

有绿化带吗？一期绿化带占地是多少？

tzchn

假设剩下的是绿化带和道路，一期绿化带按120平方计算，二期绿化带按150平方计算

[ 本帖最后由 tzchn 于 2009-11-20 13:27 编辑 ]

高英子

我也发个实例给你，你自己看看：　二、土地成本分摊，分配方法
　　（一）交易情况
　　某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
　　（二）按占地面积分摊土地出让金
　　1.公寓应分摊的土地出让金为：
　　按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：
　　公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
　　2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：
　　（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：
　　不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
　　（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。
　　公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。
　　3.本次清算应负担的土地出让金：
　　本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。
　　（三）按建筑面积分摊土地出让金
　　1.公寓应分摊的土地出让金为：
　　（1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米
　　（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。
　　2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：
　　（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金
　　不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。
　　（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金
　　公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元＝公寓应分摊的土地出让金516万元－不可售面积应负担的土地出让金16万元。

haishuier

高英子的分摊方法也对，说的是一样的处理方法

haishuier

对于建筑应采用建造面积分摊方法了

tzchn

恩，
高英子的处理也很有道理，按照2009 31号文件，那占地面积应该是不含绿化的吧？

高英子

绿化带是基础设施，应该含在项目成本里的

tzchn

绿化带是应该进成本

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
请问下，占地面积法成本对象大家怎么理解呢，比如一开发项目有A幢、B幢两商住楼，C幢商业办公楼，有配套的锅炉房、配电房、幼儿园、游泳池等那成本对象怎么区分？

lzj1020

学习了