国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知
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二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。 七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 这里面规定了五个条件，
也就是说税务总局也是认可核定征收的。我认为企业达到本文第二条“土地增值税的清算条件”规定的又同时满足第七条规定，税务机关就可以核定征收。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 可以说产房地产企业都有设立账套,完成做账，不好套第一条政策。 这一条也不好套，因为如果企业“擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的”税务机构就很难认定企业收入数字,就不好核定征收,企业当然也不会这么干。“
拒不提供纳税资料的”企业也不会这么干，跟税务局对着干明显不合适,要吃苦头的。 “三．虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；” 这条可用空间比较大，什么样的账叫账目混乱，没一个标准吧。当然这主要针对收入、成本、费用账目而言。假如把应收账款做成或转成其他应收款，预收款转到其他应付款，预付账款没有收到发票就结转到成本科目等等，多可以叫做账目混乱。“成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全”如果企业因不可抗拒原因丢失一两本凭证，是不是就可认为是凭证残缺不全？应该是行的，认定的结果是“难以确定转让收入或扣除项目金额的”就符合条文要求。
第四条的意思是说企业达到清算条件了，税务局给你发文要求清算了，你又拒绝清算，或不明确拒绝，但是不按要求报资料，不配合清算，如此反复几次，不就也了“责令限期清算，逾期仍不清算的”。
“（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”
套用这条对企业也很不利，如果税务局认为你“申报的计税依据明显偏低”就是税务局认为你提供的依据体现的收入太低，或成本太高，增值额偏低，增值税少了。那就得按税务认定的来，这样子对企业来说一定不会划算。
那么核定征收税率怎么定呢？文件有规定“税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”。两种定率方法，一是当地企业的税负，二是不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。 | 
发表于 2010-9-3 22:02:19
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