江苏省地方税务局网站：“土地增值税清算政策解读”专题在线访谈
来源：江苏省地税局网站 时间：2012-06-28 为加强房地产企业土地增值税清算管理，帮助纳税人更好地了解土地增值税清算相关政策，提高纳税人办税能力，宿迁地税将于6月28日在江苏省地税网站举行“土地增值税清算政策解读”在线访谈，将就土地增值税清算相关政策进行在线解答，希望广大网友积极参与。 主持人 江苏省宿迁地方税务局今天在江苏省地方税务局网站举办“土地增值税清算政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长为嘉宾，他将就纳税人土地增值税清算中经常遇到的有关政策问题与网友进行在线交流，欢迎网友和纳税人互动提问。朱局长，您好！ [2012-06-28 14:34:32] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 主持人好，各位网友大家好！ [2012-06-28 14:35:27] 主持人 朱局长，能为我们网友介绍下举办此次“土地增值税清算政策解读”在线访谈的背景吗？ [2012-06-28 14:35:56] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 好的。为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局在2009年5月12日发布了《土地增值税清算管理规程》。我们今天在江苏省地税网站举行此次在线访谈，就相关土地增值税清算政策进行在线解读，希望广大纳税人朋友积极参与。 [2012-06-28 14:38:10] 主持人 朱局长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？ [2012-06-28 14:38:55] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 好的。《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 [2012-06-28 14:40:17] 主持人 纳税人什么条件，应进行土地增值税的清算呢？ [2012-06-28 14:40:51] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。 [2012-06-28 14:42:14] 主持人 朱局长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？ [2012-06-28 14:43:35] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 [2012-06-28 14:44:02] 主持人 现在已经有网友参与进来了，我们来看看他们都有哪些问题吧！ [2012-06-28 14:45:06] 半月谈 你好，我是一家房地产公司的会计，我想问下对房地产企业以开发产品对外投资是否应当征收土地增值税？ [2012-06-28 14:45:52] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 你好，财税字〔1995〕48号文件规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”但是，根据财税〔2006〕21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕048号文件关于暂免征收土地增值税的规定。 [2012-06-28 14:54:07] haha 您好，房地产企业将开发产品用于自营、出租等其他用途时是否应征收土地增值税？ [2012-06-28 14:57:21] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 [2012-06-28 15:00:43] 天涯明月刀 你好，我是一家房地产开发企业，请问房地产企业在土地增值税清算时，如何确认开发产品销售收入？ [2012-06-28 15:02:29] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 国税函〔2010〕220号文件规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据上述规定，在计算土地增值税时，税法有可能比会计提前确认收入，即需要调增应纳税收入。需要注意的是，在调增收入的同时，应当允许配比扣除与收入相对应的成本。如果调增的收入和成本与此后实际发生的收入和成本存在差异的，应当相应补征（退还）少征（多征）的土地增值税。 [2012-06-28 15:06:06] 好好先生 你好，房地产企业取得土地使用权环节支付的契税能否加计扣除？ [2012-06-28 15:07:47] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 你好。根据国税函〔2010〕220号文件的规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除，即允许作为加计扣除的计算。 [2012-06-28 15:10:09] 美丽垦丁 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费能否计入地价扣除？ [2012-06-28 15:12:08] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 你好，根据国税函〔2010〕220号文件的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 [2012-06-28 15:13:22] 粉红 房地产企业代收费用是否应确认为收入？ [2012-06-28 15:14:50] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 [2012-06-28 15:16:40] 来去匆匆 你好，对房地产企业向购房者收取的违约金是否征收土地增值税？ [2012-06-28 15:17:58] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 你好，对完成购房的购房者，因未按规定的期限付款等原因向房地产企业支付的违约金，房地产企业应当确认为转让开发产品收入，计算缴纳土地增值税。对未完成购房的购房者，因退房等原因向房地产企业支付的违约金，不属于房地产企业转让开发产品收入，不征收土地增值税。房地产企业因销售房地产收取的分期付款（延期付款）利息、滞纳金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，比照上述原则进行处理。 [2012-06-28 15:20:18] 朝九晚五 你好，对纳税人从政府取得的土地返还款在计算缴纳土地增值税时，是否应当从“取得土地使用权所支付的金额”中扣除？ [2012-06-28 15:22:16] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付的土地出让金，减去因受让该宗土地政府以财政返还、奖励等形式支付给纳税人的经济利益后的余额予以确认。 [2012-06-28 15:24:26] 李强军 房地产企业记入管理费用的印花税，是否允许列入与转让房地产有关的税金单独扣除？ [2012-06-28 15:26:27] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 你好，财税〔1995〕48号文件规定：“ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。” [2012-06-28 15:27:14] 流浪的心 请问我们应进行土地增值税清算的项目，应在什么时候到税务机关办理清算手续？ [2012-06-28 15:28:15] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 你好，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 [2012-06-28 15:28:55] 主持人 由于时间关系，今天的访谈就进行到这里了。网友如果还有纳税方面的问题，可登录江苏省宿迁地方税务局网站（http://sq.jsds.gov.cn），关注“政策解读”、“最新政策”、“纳税咨询”等栏目进行查询或拨打宿迁地税纳税服务热线12366-2进行咨询。感谢朱局长来到我们的直播室，也感谢参加访谈的各位网友，再见！ [2012-06-28 15:31:44] 宿迁地方税务局三分局朱昌山副局长 感谢各位网友的积极参与和对地税事业的关心和支持，再见！ [2012-06-28 15:32:30]
| 
发表于 2012-8-18 10:58:07
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
分享
收藏
顶
踩
转发到微博
发表于 2012-8-18 12:37:29
