土地置换如何缴纳各项税金？

小王007

       房地产公司接受个人以10万元的土地投资作为无形资产，但未办理土地过户手续，也未进行开发，现以现金10万元将土地置换。
      根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定，应如何缴纳营业税（是否差额缴纳）、土地增值税和契税等？谢谢！

            答复如下：

        国税函[2007]645号规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
（1）房地产公司置换取得的土地使用权，依据《财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税[2007]162号）的规定，土地使用者将土地使用权转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
（2）房地产公司置换取得的土地使用权，应按“产权转移书据”缴纳印花税。
（3）置换土地的出让方应缴纳营业税。置换土地的出让方，属于土地使用者转让土地使用权的行为应缴纳5%营业税，同时缴纳城市维护建设税、教育费附加。
          如果置换的土地是购置或受让的，依据财税［2003］16号规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（4）置换土地的出让方应缴纳土地增值税。依照税法置换土地的出让方转让国有土地使用权，以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率缴纳土地增值税。
（5）置换土地的个人应缴纳个人所得税。依照税法规定，置换外购土地以置换土地的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。

         如果上述申报计税价格明显偏低而无正当理由时，税务机关有权依法调整。

简爱居士

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