TA的每日心情 | 郁闷
2014-4-27 19:00 |
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签到天数: 30 天 [LV.5]常住居民I 
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合作建房是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金。在此，就合作建房中纯粹的“以物易物”方式的账务及税务处理在此做一浅谈。
一、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权
（一）账务处理
在这一合作过程中，双方的交换形式是以物易物，它是企业之间的一种互惠行为，根据《企业会计制度》的有关规定属于非货币性资产交易，应按“非货币性交易”有关规定进行账务处理。
（二）流转税处理（假定不具有商业实质）
交换日，甲方应做账务处理：
借：固定资产----房屋及建筑物（换出资产的账面价值+应支付的相关税费）
贷：无形资产----土地使用权（账面价值）
应交税费----应交营业税等
乙方应做账务处理：
借：无形资产----土地使用权（换出资产的账面价值+应支付的相关税费）
贷：开发产品---房屋（账面价值）
应交税费---应交营业税等
同时，将该项土地使用权计入该项目的成本：
借：开发成本----土地使用权
贷：无形资产-----土地使用权
借：开发产品---房屋
贷：开发成本---土地使用权
PS：上述对于换入资产成本的确定，需要考虑此项交易是否具有商业实质，因为商业实质的判断标准比较抽象，我本身也不是很清楚，所以依照具体情况具体分析原则处理吧，一般来说，公允价值是比较难获取的。
（三）所得税处理
根据最新国税函【2009】31号文件相关规定，企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
双方应进行如下所得税处理：
甲方取得该项目开发产品的市场公允价值高于其转让的土地使用权成本的部分确认转让所得，反之，确认为当期损失；乙方分出该项目开发产品的市场公允价值低于接受的土地使用权成本的部分应增加当期应纳税所得额，反之，计入当期损失。
二、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权
例如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
账务处理
看清实质，我们可以比照“以非现金资产清偿债务”的原则进行处理。
甲方以出租土地使用权为代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为；乙方以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，发生了销售不动产的行为，双方均发生了营业税的应税行为。
根据相关规定，双方应做账务处理如下：
甲方：
1.土地使用权出租期间，应将合同约定的租金在租赁期内平均分摊计入当期收入
借：应收账款
贷：其他业务收入----土地使用权出租收入
应交税费----应交营业税
借：其他业务成本
贷：累计摊销
2.租赁到期日取得建筑物时
借：固定资产—房屋及建筑物（公允价值）
营业外支出---债务重组损失
贷：应收账款
或营业外收入---债务重组利得
乙方：
1.承租期间，应将合同约定的租金在租赁期内平均分摊计入当期费用
借：管理费用----土地使用权承租费
贷：应付账款
2.将建造固定资产的支出，直接计入工程成本
借：在建工程
贷：银行存款
3.完工时结转至固定资产，并按规定计提折旧
借：固定资产
贷：在建工程
借：管理费用
贷：累计折旧
4.到期日将土地使用权及建筑物归还甲方
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
应交税费-----应交营业税等
借：应付账款
营业外支出---债务重组损失
---处置费流动资产损失
贷：固定资产清理
或营业外收入---债务重组利得
---处置非流动资产利得
所得税处理
据实处理。
PS：以上内容，如有错误之处，还望指正，大家共同探讨和学习。[size=4]
[ 本帖最后由 简枫 于 2010-6-17 17:17 编辑 ] |
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发表于 2010-6-17 16:50:44
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