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房地产企业获取土地阶段会计与税务处理
第一节 获取土地阶段会计处理
一、取的土地使用权确认 房地产企业去的土地使用权的方式一般有接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。 通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，相关税费是指涉及的契税、印花税，还涉及耕地占用税。通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地，也叫一级市场获取土地。 通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本，包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费。通俗的说法就是从其他公司购买的土地。 投资者投入的土地使用权，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。就是其他想入股房地产公司的单位以土地作价入股。 房地产企业取得的土地使用权，根据《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南的规定，通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金的，将其转为投资性房地产。房地产企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物的成本。在此特别说明的是，本书主要介绍房地产企业购买土地用于开发商品房的情况。
根据企业会计准则，房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。取得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。 【例3-1】20×8年6月，致远地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款5 000万元，契税征收率为3%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。
1.支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 50 000 000
贷：银行存款 50 000 000 2.应缴纳的契税为： 5 000×3% =150（万元） 依据契税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 1500 000 贷：银行存款 1 500 000 3.应缴纳的耕地占用税为： 100×666.67×30=200（万元） 依据耕地占用税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000 4.签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为 5 000×0.5‰ =2.5（万元） 缴纳印花税时，依据印花税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：管理费用——印花税 25 000 贷：银行存款 25 000 不过正常情况下，房地产企业招拍挂获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账： 1、 支付竞拍保证金 借：其他应收款---国土资源局 20000000 贷：银行存款 20000000 2、 竞拍成功后 借：预付账款---国土资源局 20000000 贷：其他应收款---国土资源局 20000000 3、 支付剩余的土地出让金 借：预付账款—国土资源局 30000000 贷：银行存款 30000000 4、 房地产企业开发商品房转入存货 借：开发成本—土地出让及拆迁补偿费 50000000 贷：预付账款—国土资源局 50000000 如果房地产企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账户。 【例3-2】2008年1月，致远房地产公司一出让方式取得土地一宗，以银行存款支付500万元，并在该块土地上自行建造一栋办公楼，发生建筑成本1300万元。办公楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权年限50年，五净残值；写字楼使用年限25年，预计净残值100万元；都采用直线折旧法进行摊销和计提折旧。契税税率3% | 
发表于 2012-3-8 15:52:17
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发表于 2012-3-8 16:07:54
