房地产拆迁业务涉税问题

蔬果小村

问题如下：与拆迁户签订协议，拆一返一，多退少补。拆迁户建筑面积50平米，协议签订安置面积为80平米。超出面积30平米按3500元每平米收取补价。协议签订完毕后，拆迁户当场交清补价。项目未完工。账务处理：借：银行存款105000  贷：预收账款105000。涉税：当月应缴营业税3500*30*5%=5250元 土地增值税预缴3500*30*2%=2100元，所得税预缴3500*30*0.1*25%=2625元（其余附加税、印花税省略计算）。
请问，以上处理是否正确。其次，对于相关文件中说回迁户支付给房地产企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费，是不是指土增汇算清缴时才考虑的，那已经计入预收账款的补差款到汇算清缴时只需在申报表中抵减拆迁补偿费即可，不再做账务处理了？

LJL51618

是不是应该将拆迁户建筑面积50平米的价值算进去

tienan2002

预缴应该没问题。完工后实际缴纳营业税应该是50*成本价+30*3500作为计算基数。因为你们是拆一补一，不涉及差价，所以不用抵减成本。同时50*3500应该计入开发成本-土地征用及拆迁补偿费，同时视同销售计入主营业务收入。这里要注意的是土地增值税和所得税是视同销售，按照3500*80作为计税依据，而营业税是50*建筑成本+30*3500作为计税依据的。

蔬果小村

tienan2002 发表于 2012-3-5 13:09
预缴应该没问题。完工后实际缴纳营业税应该是50*成本价+30*3500作为计算基数。因为你们是拆一补一，不涉及差 ...

那如果是以拆1返1.2是不是就涉及补差问题了？比如说拆100平米返120平米，是不是20平米*单位成本抵减成本呢？好晕喔...

小东

拆一还一，拆迁的面积按建筑成本缴纳营业税。上靠面积款和扩大面积款直接进入预收账款，可以每个月月末冲减开发成本拆迁补偿款。

tienan2002

仅仅相当于拆迁部分面积可以以建筑成本作为营业税计税依据。