[营销] 房地产开发经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响 [复制链接]

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发表于 2008-12-18 21:56:52 |只看该作者 |倒序浏览

除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。

　　（一）税费对总开发成本的影响

　　据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见表1-2.

　　如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30％～40％。在商品房开发成本中，土地费用约20％，因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发成本约50％～60％。就北京而言，土地费用占住宅总开发成本30％以上，甚至高达50％。

　　表1-2  商品房税费构成一览表
　　项　　目　　　　　　　　税费占商品房成本的比重(％)
　　税　　收　　　　　　　　　　　　　　    10
　　　　　　　　管理费和手续费　　　　　　 3
　　行政性费用　　项目性收费　　　　　　 16．5
　　　　　　　　  证书工本费　　　　　　　　0．5
　　　　　　    合　　计　　　　　　　　  30

　　（二）税费对销售价格的影响

　　目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20％左右上升为30％左右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20％以上下降为10％左右。商品房价格主要由七部分构成，见表1-3.

　　表1-3  商品房价格构成一览表
　　项　　目　　约占商品房价格的比重(％)
　　土地成本　　　　　　　　　　  30
　　房屋建造成本　　　　　　　　30～35
　　辅助设施费用　　　　　　　　 4
　　配套费用　　　　　　　　　　  10
　　开发期间费用　　　　　　　　  10
　　营业税金及附加　　　　　　　　 6
　　开发建设利润　　　　　　　　  10
　　合计　　　　　　　　　　　　 100

　　注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用；开发期间费用包括：管理费、财务费和销售费等。

　　（三）合理税费的调控措施

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