TA的每日心情 | 郁闷
2012-1-8 16:44 |
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签到天数: 17 天 [LV.4]偶尔看看III 
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土地增值税法规汇编
《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）
一、 征税范围
（条例）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
（细则）第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
配套文件一：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
四?关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况:
(一)房产所有人?土地使用权所有人将房屋产权?土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的?
(二)房产所有人?土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体?国家机关将房屋产权?土地使用权赠与教育?民政和其他社会福利?公益事业的?
上述社会团体是指中国青少年发展基金会?希望工程基金会?宋庆龄基金会?减灾委员会?中国红十字会?中国残疾人联合会?全国老年基金会?老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织?
配套文件二：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号） 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税 。
（细则）第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
（细则）第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
（细则）第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（细则）第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人,包括个体经营者。
二、征税对象
（一）、增值额
（条例）第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
（二）、核算对象
（细则）第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
（细则）第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
配套文件一：《关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函[1999]112号）
土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下: 根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
配套文件二：《关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》（国税函[2003]922号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，对武汉宝安房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。
配套文件三：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
配套文件四：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
解读：明确了项目清算单位，以审批、备案的项目为单位进行清算；以分期项目为单位清算；对不同类型房地产须分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。纳税人不能自行选择项目单位来避税。
三、应纳税所得额
（一）、总述
（条例）第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
（二） 、收入种类
（条例）第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括
1、货币收入、
2、实物收入
3、其他收入。
（1）、视同销售收入
配套文件一：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）三、非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
配套文件二：《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号） 第十九条本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
配套文件三：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 |
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发表于 2011-3-8 16:25:15
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