税务部门解读11个房产税政策焦点问题

勇者无敌

税务部门解读11个房产税政策焦点问题 2010年08月13日

　　6个焦点政策问题解释

　　　　焦点一：如何明确房产税计税价值？

　　　　所谓房产原值，指的是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。为了保持和增添房屋的使用功效或使房屋满意设计请求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不应当纳入房产原值。

　　　　根据相关规定，固定资产的更新改革、修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济好处超过了本来估量，如延伸了固定资产的使用寿命，或者使产品德量本质性提高、产品成本实质性下降，则应当计入固定资产账面价值，除此之外的后续支出，应当确认为当期用度。

　　　　案例介绍：近日，税务机关在对某企业进行日常检查时发现，该企业财务人员在自建房屋停止落后行转帐，在建工程1500万中，其中有建筑业发票1000万，中央空调200万，智能化设备300万，会计只是将1000万作为计税依据，来交纳房产税，其他并未计入房产原值。根据以上房产原值的规定，企业把应该中央空调200万，智能化设备300万都应纳入房产原值，企业应以1500万作为房产原值来计税交纳。

　　　　焦点二：无租使用房产按房产余值缴纳房产税

　　　　根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第七条的规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。因为原政策未明确上述房产是按房产余值仍是按租金纳税，所以各地普通规定，无租使用免税单位和应税单位的房产，应由使用人代缴房产税，税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。为同一税收政策，财税[2009]128号文件明确，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，从2009年12月1日开端，无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税。

　　　　案例先容：近日，税务机关在对某企业进行日常检讨时发明，该企业经营所用房屋因为企业法人和房屋产权人关联亲密，企业并未向房东缴纳房钱，而属于无偿使用，该屋宇当时的购置价钱为200万元，该企业以为产权并非企业所有，所以未交纳房产税。依据财税[2009]128号文件的划定，无租应用其余单位房产的应税单位跟个人，按照房产余值代缴纳房产税，该企业应当以200万一次性减除10％－30％后的余值(目前江苏省是以一次减除30%)作为计税根据来交纳房产税。

　　　　焦点三：自建房产无证也应纳税

　　　　地税稽察职员对某产业企业征税检查时发现，该企业自成破以来从未缴纳过房产税，起因是重要厂房是靠租赁使用的。经查账时发现，其“固定资产”明细账上反应该户有少量房产，价值190万元，经懂得和现场确认，得悉该企业租赁房屋不够用，本人新盖了配套和附属厂房，但不办“房产证”。企业财务人员认为主要厂房是租赁，属于租赁使用，自己盖的房屋没有办理房产证，故无产权，不需要缴纳房产税。

　　　　税务人员向企业解释，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未肯定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。该工业企业自盖的附属厂房虽未办理房产证，没有取得房屋产权，然而属于房产的实际使用人。因此,康熙来了，应当照章缴纳房产税。通过检查人员耐烦讲授，该单位了解了有关税收政策，改正了企业存在的固有过错观点，晓得了不纳税对本身和国家的迫害性，乐意补缴税款并接收税务部门的处分。

　　　　焦点四：企业配置的消防设施也应缴纳房产税？

　　　　有不少纳税人有疑难，企业在装修进程中配置的消防设施应否缴纳房产税？

　　　　对此，税务机关表现，企业配置的消防设施个别分为以下类型：建造纵火及分散设施；消防及给水；防烟及排烟设施；电器与通信；自动喷水与灭火系统；火灾主动报警系统；气体自动灭火体系；水喷雾自动灭火系统；低倍数泡沫灭火系统；高、中倍数泡沫灭火系统；蒸汽灭火系统；移动式灭火器材等。

　　　　根据《国度税务总局对于进一步明白房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的告诉》（国税发[2005]173号）的规定，凡以房屋为载体，不可随意挪动的从属装备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中心空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否独自记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。因而，企业配置的但凡以房屋为载体、不能够随便移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。假如可以随意移动，如移动失灭火器材，则不须要缴纳房产税。

　　　　焦点五：是否所有的行政单位的房产都不交纳房产税？

　　　　国家机关、人民团体、部队自用的房产，免征房产税，而出租房产需纳房产税,
　　　　案例介绍：某行政事业单位在不影响畸形业务工作发展的情形下，将闲置房产出租，收取租金100万元，应用这局部资金想改良一下办公前提，恰当进步干部职工的福利，收取的租金收入是否需要缴纳房产税？

　　　　税务点评：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及其《实行细则》有关规定，国家机关、国民集团自用的房产免纳房产税，对以上单位出租房产获得的租金收入应依照12%的税率缴纳房产税。上述单位应纳房产税为100×12%＝12（万元）。同时税务部分提示，对于出租行动，该行政事业单位还应按税收相干政策规定盘算缴纳营业税、城建税、教导费附加、印花税等。

　　　　焦点六：个人出租房产是否交纳房产税？

　　　　个人所有非营业用的房产是免征房产税的,但用自己的房产进行出产经营，就必需依照房产原值一次减除30%后的余值，按照1.2%的税率，计算缴纳房产税，房产的产权所有人就是房产税的纳税任务人；个人出租房屋应交纳房产税的，根据《江苏省个人出租房屋税收征管暂行方法》，从2007年1月1日起，对个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税合并按5%的综合征收率计征。

　　　　案例介绍：王某，有产权房两套，一套用于自己寓居，另一套用于出租给另一企业用于经营，租金为每年5万元，问该个人是否需要交纳房产税，金额为多少？根据上行措施，该个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、处所教育附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税合并按5%的综合征收率计征，5×5%=0.25（万元）。

　　5个常见问题解答

　　　　1、我单位对厂房给水设备进行保护，需要常常调换密封阀门，密封阀门单位价值高，但易破坏需要四个月更换一次。请问改换频繁的密封阀门是否需要计入房产原值缴纳房产税？

　　　　答：根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）第二条的规定，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减本来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要时常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　　　因此，频繁更换的密封阀门，不再计入房产原值征收房产税。

　　　　2、企业为解决下岗职工的生涯问题，倚厂区围墙搭建一排违章门面房无偿提供应下岗职工经营使用，此违章建筑是否属于房产税征税范畴？

　　　　答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营治理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未断定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

　　　　因此，对违章建筑属于产权未确定规模，房产税由房产代管人或使用人缴纳。

　　　　3、公园将自用办公用房出租给外单位，作为餐厅经营，取得的租金是否免征房产税？

　　　　答：根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干详细问题的说明和暂行规定>的通知》（[88]国税地字第015号）的规定，公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。

　　　　因此，公园出租的房产，应该依法从租征收房产税。

　　　　4、企业出租空置房屋给其人使用，租赁合同明确：承租期为5年，承租人自行对所租房产进行修葺，修缮费用由出租方承当，承租人先行的垫付修理费用直接抵交第一年的房屋租金。请问：第一年出租方未取得租金是否需要缴纳房产税？

　　　　答:根据《江苏省税务局转发财政部税务总局《关于房产税若干详细问题的解释和暂行规定》、《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知》（苏税三[86]31号）的规定，承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。所以出租方应该依照税法的规定从租缴纳房产税。

　　　　5、我公司通过拍卖取得一块工业用地，自行建造办公楼和厂房，会计核算时将土地使用权单独作为无形资产进行管理，请问缴纳房产税时如何确认房产原值？

　　　　答：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，不管是否记录在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　　　新企业会计准则明确规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上修建物时，土地使用权与地上修筑物分辨进行摊销和提取折旧。即企业购买或自行开发的房地产本钱不包含其土地使用权。

　　　　《小企业会计轨制》规定：购入的土地使用权，或以支付土地出让金方法取得的土地使用权，按如实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关的在建工程。

　　　　《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某名目时，将土地使用权的账面价值全体转入在建工程成本。

　　　　因此，履行《小企业会计制度》、《企业会计制度》的企业，其土地价值应当计入房产原值缴纳房产税；执行新会计准则的企业，其土地价值不计入房产原值缴纳房产税。

helena025

谢谢楼主的无私，正在搜集这方面的资料呢。
送花一朵

HNKJR

收，坚决的收下。