TA的每日心情 | 郁闷 2017-10-11 13:39 |
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签到天数: 1076 天 [LV.10]以坛为家III
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房地产开发产品的“建筑面积”之三变脸
作为房地产开发企业税费清算的你,可能为《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《竣工验收备案证明》、《商品房预售许可证》、《房产测绘成果报告书》和《房产证》等证照上登记的建筑面积不同数据感到疑惑不解。除了法定的建筑和测量的误差值外,怎么也不理解为什么同一开发产品的“建筑面积”怎么在政府颁发的证照中会有不同数据呢?请不要困惑,我来给你解释:
按照我国建筑法律规定,建筑面积的计量通常有两个规范,依据建房市函[2010]45号《关于建筑面积计算标准问题请示的复函》的规定:
《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算,是计算单位工程每平方米预决算造价的主要依据。《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。主要为房地产产权、产籍管理服务。
这样你就明白了:《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《竣工验收备案证明》上面登记的建筑面积是按《建设工程建筑面积计算规范》计算的;而《商品房预售许可证》、《房产测绘成果报告书》和《房产证》上面登记的建筑面积是按《房产测量规范》计算的。
也就是因为在阳台、阁楼、半地下室等方面计算建筑面积的规则不一致,导致工程建筑面积与房产销售建筑面积出现差异,如:全封闭的阳台《房产测量规范》按外围水平投影面积计算。而《建设工程建筑面积计算规范》按其水平投影面积的1/2计算。
如果你认为理解这些就都搞明白了,我提醒你,其实只得“三味”其中之“一味”而已,实际上《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》上面登记的建筑面积也是有差异的。
同样因为住宅层高、阳台、入户阳台、空中花园、露台和飘窗等方面计算建筑面积的规则不一致,导致工程建筑面积与规划许可建筑面积出现差异,如:住宅层高大于3.3米的,工程建筑面积按该层水平投影面积计算;而规划许可建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算。
明白了以上建筑面积的计算规则差异后,面对这些眼花缭乱的建筑面积,你做会计核算和计税依据时采用哪个呢?
你也不要着急,建房市函[2010]45号和建办住房函[2004]448号规定告诉你了:开发成本采用建筑面积计算时按《建设工程建筑面积计算规范》计算出的成果(即《建设工程施工许可证》中的建筑面积);收入采用建筑面积计算时按取得房产测绘资格机构以《房产测量规范》计算出的成果(即《房产测绘成果报告书》中的建筑面积);至于《建设工程规划许可证》中的建筑面积与会计核算和计税依据没有什么关系,那只是计算容积率和报建使用的。
你千万不要认为《建设工程规划许可证》既然与会计核算和计税依据没有什么关系,就可以忽略不管,《建设工程规划许可证》是个非常非常非常重要的证照,其重要性远远大于你建筑面积计算的微观问题,这个在以后的帖子中详细解释说明。
如果你认为理解这些就完全明白了,我再次提醒你,其实也只得“三味”其中之“二味”而已,因为你很快会发现《竣工验收备案证明》上的建筑面积与你以前领得《建设工程施工许可证》上的建筑面积有很大差异,而且绝对超过法定的建筑和测量误差值。这个又是怎么回事,你傻眼了吧!!!
根据我国相关法规和行业规则,《竣工验收备案证明》上的建筑面积和《建设工程规划许可证》上的建筑面积差异形成原因只有两个:
1、开发企业在建设规划部门默许下,故意突破容积率、退让红线和层高等报建规定,在竣工验收时补缴土地出让金和一些处罚,就形成了新的建筑面积。
2、在分期报建开发项目中,开发企业要求提前验收原本报建在后期验收的基础和公共配套设施等的建筑面积,在建设规划部门同意下,也就形成了新的建筑面积。
明白了以上建筑面积形成原因后,你做会计核算和计税依据时应当采用哪个呢?
我来告诉你,这个时候开发成本采用建筑面积计算时就按《竣工验收备案证明》上登记的建筑面积;以前的那些建筑面积就通通扔进垃圾桶里了。至于收入嘛,你大可放心了,房产测绘资格机构也会在实测的《房产测绘成果报告书》中做同样的调整。
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海大师充满争议,但是确是让我辈新人收益良多
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